Un préavis mal calculé, c'est un mois de loyer payé pour rien côté locataire, ou un congé annulé et un an de bail reconduit côté propriétaire. Les règles sont précises, les délais se comptent au jour près, et la moindre erreur de forme coûte cher. Voici ce qu'il faut savoir en 2026 pour partir ou faire partir un locataire sans contentieux, avec des exemples chiffrés à Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot et Issoire.
1. Préavis du locataire : les durées à connaître
Le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit simplement respecter un préavis. Sa durée dépend de deux critères : le type de bail et la localisation du logement.
| Situation | Préavis du locataire |
|---|---|
| Location vide, cas général | 3 mois |
| Location vide en zone tendue | 1 mois |
| Location vide avec motif légal de réduction | 1 mois |
| Location meublée (bail d'un an) | 1 mois |
| Bail mobilité | 1 mois |
| Bail étudiant (9 mois) | 1 mois |
La règle de base est donc simple : 3 mois en vide, 1 mois en meublé. Tout l'enjeu est de savoir si l'on peut descendre à un mois dans un logement vide.
Le point de départ du préavis
Le préavis court à compter de la réception de la lettre par le bailleur, c'est-à-dire la date de première présentation du recommandé, et non de son envoi. Il se décompte de date à date : une lettre reçue le 12 du mois produit un préavis de trois mois qui s'achève le 12 trois mois plus tard. Il n'est pas nécessaire de viser une fin de mois, contrairement à une idée tenace.
Le loyer reste dû jusqu'au dernier jour
Le locataire qui rend les clés avant la fin du préavis paie quand même le loyer et les charges jusqu'au terme. Deux exceptions : le bailleur accepte un départ anticipé par écrit, ou le logement est reloué avant la fin du préavis. Dans ce second cas, le locataire sortant est libéré à la date d'entrée du nouvel occupant.
2. Réduire le préavis à un mois : zone tendue et motifs légaux
La zone tendue
La zone tendue regroupe les communes où le déséquilibre entre offre et demande de logements est marqué. La liste est fixée par décret et a été élargie en 2023. Si votre logement se situe dans l'une de ces communes, le préavis passe à un mois sans autre condition. Le locataire doit simplement mentionner dans sa lettre que le logement est en zone tendue, avec l'adresse précise.
Attention : zone tendue au sens du préavis ne veut pas dire zone A ou B1 du zonage Pinel. Ce sont deux listes distinctes. Avant de s'appuyer sur ce motif à Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot ou Issoire, vérifiez le nom de la commune dans la liste du décret en vigueur ou demandez à votre agence. Une erreur ici, et le bailleur est en droit de réclamer les deux mois de loyer manquants.
Les motifs légaux
Hors zone tendue, le locataire d'un logement vide peut aussi bénéficier d'un préavis d'un mois dans les cas suivants, à condition de préciser le motif dans la lettre et de joindre un justificatif :
- Mutation professionnelle : attestation de l'employeur
- Perte d'emploi : notification de licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle
- Nouvel emploi après une perte d'emploi : contrat de travail ou promesse d'embauche
- État de santé justifiant un changement de domicile, pour une personne de plus de 60 ans ou non : certificat médical
- Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH : justificatif de versement
- Attribution d'un logement social : notification d'attribution
- Victime de violences conjugales : décision de justice ou dépôt de plainte
Un motif invoqué sans pièce jointe expose le locataire à un recalcul du préavis sur trois mois. Joignez toujours le justificatif à la lettre, et gardez une copie de l'ensemble. Si le motif est contestable, c'est au locataire de le prouver, pas au propriétaire de le démentir.
3. Comment notifier le congé sans le fragiliser
Le congé n'existe juridiquement que s'il a été notifié dans l'une des formes prévues. Trois voies sont valables :
- Lettre recommandée avec accusé de réception : la voie la plus courante, elle date précisément le point de départ.
- Acte d'un commissaire de justice (ancien huissier) : plus coûteux, mais incontestable. À privilégier côté bailleur pour un congé sensible.
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement daté : gratuit et immédiat, à condition que l'autre partie signe.
Un e-mail simple, un SMS ou un message WhatsApp ne suffisent pas. La lettre recommandée électronique peut être admise si elle respecte les conditions du service de recommandé en ligne, mais le papier reste le plus sûr.
Ce que doit contenir la lettre du locataire
- Nom, adresse du logement et date du courrier
- Volonté claire de quitter les lieux
- Durée du préavis applicable et motif de réduction si besoin (zone tendue, mutation, etc.)
- Date de fin de préavis souhaitée
- Proposition de dates pour l'état des lieux de sortie
Si le bail est signé par plusieurs colocataires solidaires, le départ de l'un n'éteint pas la solidarité. Il faut en général que les cotitulaires envoient eux aussi un préavis, ou que le bailleur accepte un avenant. Un point à régler avant de partir, pas après.
4. Le congé du propriétaire : trois motifs, un calendrier strict
Le propriétaire ne dispose pas de la même liberté. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pas en cours de route, et uniquement pour l'un de trois motifs.
| Motif | Délai (vide) | Délai (meublé) |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter ou loger un proche | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Vente du logement | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles) | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
Congé pour reprise
Le bénéficiaire de la reprise doit être le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant de l'un d'eux. La lettre doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire, et le lien de parenté. La reprise doit être réelle et sérieuse : un congé frauduleux, suivi d'une remise en location, expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique.
Congé pour vente
Le congé pour vente emporte une obligation que beaucoup découvrent trop tard : le locataire dispose d'un droit de préemption. La lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente, et vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. S'il accepte, il dispose de deux mois pour finaliser (quatre s'il recourt à un prêt). S'il refuse, le bien peut être vendu à un tiers, mais pas à des conditions plus favorables sans lui avoir proposé à nouveau. Pour le détail de cette procédure, voir notre guide sur la vente d'un bien loué.
Congé pour motif légitime et sérieux
Il s'agit de manquements graves du locataire : loyers impayés de façon répétée, troubles de voisinage persistants, usage non conforme du logement. Le motif doit être documenté (mises en demeure, constats). Pour des impayés, la voie de la clause résolutoire ou de la procédure judiciaire est souvent plus efficace qu'un congé. Voir aussi notre article sur la GLI et la garantie Visale.
Un congé envoyé moins de six mois avant l'échéance du bail vide est nul : le bail est reconduit pour trois ans (six ans pour un bailleur personne morale). Un propriétaire qui rate la date doit attendre l'échéance suivante. Posez-vous la question dès l'achat du bien ou la signature du bail : quelle est ma prochaine fenêtre d'envoi ? Nous reconstituons ce calendrier pour tous les biens que nous gérons.
5. Exemple chiffré : le coût d'une erreur de préavis
Prenons deux situations réelles du bassin CBF, avec les mêmes règles du jeu.
Cas 1 : le locataire de Chalon-sur-Saône
Julie loue un T3 vide à Chalon-sur-Saône pour 640 € de loyer et 60 € de charges, soit 700 € par mois. Elle obtient un poste à Lyon et envoie son préavis le 5 janvier en invoquant une mutation, sans joindre l'attestation de son employeur. Le propriétaire conteste le motif et réclame un préavis de trois mois. Julie quitte les lieux le 5 février, et doit finalement payer jusqu'au 5 avril.
| Poste | Avec justificatif | Sans justificatif |
|---|---|---|
| Préavis retenu | 1 mois | 3 mois |
| Loyers + charges dus après la sortie | 0 € | 2 mois = 1 400 € |
| Fin de préavis | 5 février | 5 avril |
Une pièce jointe oubliée, 1 400 € perdus.
Cas 2 : le propriétaire de Clermont-Ferrand
Marc possède un T2 loué vide à Clermont-Ferrand, bail signé le 1er mars, loyer 520 €. Il veut vendre le bien libre. Pour la fin du bail le 28 février de l'année suivante, il doit envoyer son congé au plus tard le 31 août. Il l'envoie le 10 septembre. Le congé est nul, le bail est reconduit trois ans. Résultat : un bien vendu occupé, avec une décote de 10 à 20 % sur le prix de marché pour un investisseur, soit environ 12 000 à 24 000 € sur une valeur libre de 120 000 €.
Un congé à envoyer ou un bail à sécuriser ?
Nos conseillers calculent vos dates, rédigent la lettre et vérifient la liste des communes en zone tendue pour Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot et Issoire.
Vérifier mon préavis →6. De la remise des clés à la restitution du dépôt de garantie
Le préavis terminé, deux étapes décident de l'argent que vous récupérez ou que vous devez : l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie.
L'état des lieux de sortie
Il est réalisé contradictoirement, au plus tard à la fin du préavis, et comparé à l'état des lieux d'entrée. L'usure normale n'est pas imputable au locataire : peinture qui jaunit, moquette fatiguée après dix ans. Seules les dégradations le sont. Si l'une des parties ne peut pas être présente, elle peut se faire représenter par un tiers muni d'un mandat écrit. Pour tout savoir sur la méthode, lisez notre guide de l'état des lieux et du dépôt de garantie.
Les délais de restitution
| État des lieux de sortie | Délai de restitution |
|---|---|
| Conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois après la remise des clés |
| Différences constatées | 2 mois après la remise des clés |
Au-delà du délai, le dépôt de garantie non restitué produit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Le bailleur peut conserver une provision pour les charges en cas de copropriété (régularisation annuelle), dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté des comptes.
7. Les pièges classiques côté locataire et côté propriétaire
Piège 1 : confondre fin de bail et préavis
Le locataire n'a pas à attendre l'échéance du bail pour partir. Le propriétaire, si. C'est une asymétrie voulue par la loi pour protéger le logement principal, et elle se retrouve dans tous les contentieux.
Piège 2 : oublier le courrier en copropriété et le préavis des garants
Le garant solidaire reste engagé tant que le bail court, et au-delà selon l'acte de caution. Informez-le du départ pour éviter qu'il découvre, des mois plus tard, un arriéré qu'il n'a pas pu anticiper.
Piège 3 : accepter un départ sans écrit
« On s'arrange » est la phrase qui précède la plupart des litiges. Tout accord de départ anticipé, de relocation avant terme ou de réduction de préavis doit être écrit, daté et signé par les deux parties.
Piège 4 : relouer sans faire le point sur le loyer
Un changement de locataire est l'occasion de revoir le loyer, dans les limites de l'encadrement local et de la révision annuelle. Notre article sur la révision du loyer et l'IRL détaille la méthode et les plafonds.
Sur nos biens en gestion, nous tenons un calendrier des échéances de bail avec alertes à huit et à sept mois. Résultat, aucun congé raté, et la possibilité de choisir : vendre libre, relouer à meilleur loyer ou mettre en travaux entre deux locataires. Un congé se prépare un an à l'avance, pas dans les six dernières semaines.
Questions fréquentes
Quelle est la durée du préavis d'un locataire en 2026 ?
Trois mois pour une location vide hors zone tendue, un mois pour une location meublée. Le préavis tombe à un mois en location vide si le logement est en zone tendue ou si le locataire invoque un motif légal : mutation, perte d'emploi, premier emploi, raison de santé, RSA ou AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales.
Comment envoyer son préavis de départ ?
Par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'un commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à partir de la réception de la lettre par le bailleur, pas de son envoi. Un simple e-mail ou SMS n'a pas de valeur légale.
Le propriétaire peut-il refuser un préavis réduit à 1 mois ?
Il peut le contester si le motif n'est pas justifié. Le locataire doit préciser le motif dans sa lettre et fournir un justificatif au moment de l'envoi (attestation employeur, notification de perte d'emploi, certificat médical, etc.). En zone tendue, aucun justificatif de motif n'est nécessaire, mais il faut mentionner l'adresse du logement dans la liste des communes concernées.
Quand et comment un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?
Uniquement pour la fin du bail, avec un préavis de six mois en location vide (trois mois en meublé), et pour l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter ou loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux comme des loyers impayés répétés. Le congé doit être motivé, notifié dans les formes et respecter le délai, sous peine de nullité.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant tout le préavis ?
Oui, le loyer et les charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, même si le locataire quitte les lieux avant. Le seul cas d'arrêt anticipé est un accord écrit avec le bailleur ou la relocation du logement par un nouveau locataire avant le terme, auquel cas le locataire sortant est libéré à la date d'entrée du suivant.
Sous quel délai le dépôt de garantie est-il restitué ?
Le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il révèle des différences. Au-delà, le dépôt de garantie non restitué produit des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.