Vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison occupée par un locataire, et vous voulez vendre. Deux chemins s'ouvrent : vendre le bien avec le locataire en place, ou lui donner congé pour livrer un logement vide. Les deux sont légitimes, mais ils ne rapportent pas la même chose, ne durent pas le même temps, et un congé mal rédigé est purement et simplement annulé. Voici la méthode, les délais, les chiffres et les pièges.
1. Vendre occupé ou vendre libre : le vrai choix
Avant de parler de congé, posez la question de fond : à quel acheteur voulez-vous vous adresser ? Ce choix détermine le prix, le calendrier et la clientèle.
La vente occupée : un produit d'investisseur
Quand le bien est vendu loué, le bail se poursuit de plein droit. L'acquéreur reprend le contrat tel quel : même loyer, même échéance, même dépôt de garantie. Il achète donc un rendement immédiat, sans vacance locative ni travaux de remise en état. C'est un produit pour investisseur, pas pour famille. Le bassin d'acheteurs est plus étroit, mais il ne dépend pas de la saison scolaire ni de l'obtention d'un prêt résidence principale.
La vente libre : un produit pour tout le monde
Un logement vide s'adresse aux investisseurs et aux occupants, c'est-à-dire au marché le plus large. Les occupants sont ceux qui acceptent de payer le prix plein, voire de se battre pour un bien rare. Mais pour livrer vide, il faut donner congé, attendre l'échéance du bail et gérer la relation avec le locataire. Le calendrier s'allonge de plusieurs mois.
| Critère | Vente occupée | Vente libre (après congé) |
|---|---|---|
| Acheteurs visés | Investisseurs uniquement | Investisseurs et occupants |
| Prix | Décote d'occupation, souvent 10 à 25 % | Prix de marché plein |
| Délai avant mise en vente active | Immédiat | 6 mois minimum avant l'échéance du bail (vide) |
| Visites | Soumises à l'accord du locataire | Plus simples une fois le bien vidé |
| Risque principal | Locataire peu coopératif, loyer bas | Congé annulé pour vice de forme |
Ne choisissez pas par défaut. Faites chiffrer les deux scénarios par un professionnel : le prix net vendeur occupé, le prix net vendeur libre, et le coût du temps qui sépare les deux. Parfois, la décote est faible et la vente occupée gagne. Parfois, attendre l'échéance du bail rapporte 20 000 € de plus.
2. Le congé pour vente : conditions et délais
Le congé pour vente est l'outil légal qui permet au bailleur de mettre fin au bail pour vendre le logement vide. Il obéit à un formalisme strict, et c'est là que la plupart des erreurs se glissent.
Quand le donner
Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, jamais en cours de route. Les délais de préavis dépendent du type de location :
- Location vide : congé notifié au moins 6 mois avant la fin du bail. Le bail dure 3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans si c'est une société.
- Location meublée : congé notifié au moins 3 mois avant la fin du bail (1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant).
Un congé envoyé trop tard n'est pas valable pour l'échéance en cours : le bail se renouvelle, et vous devez attendre la suivante. Sur un bail de 3 ans, une erreur de calendrier vous coûte donc trois années.
Comment le notifier
Le congé doit être remis par l'un de ces trois moyens :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte d'un commissaire de justice (ex-huissier)
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le délai de préavis court à partir de la réception de la lettre, pas de son envoi. Prévoyez donc une marge de sécurité de quelques semaines avant la date limite.
Ce qu'il doit contenir
Le congé doit mentionner, sous peine de nullité :
- le motif : la décision de vendre le logement ;
- le prix et les conditions de la vente projetée ;
- la description précise du logement vendu ;
- la reproduction des dispositions légales relatives au congé et au droit de préemption, telles que prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le prix indiqué dans le congé engage le bailleur : c'est le prix auquel le locataire peut acheter. Nous y revenons juste après.
3. Le droit de préemption du locataire
C'est la particularité qui surprend le plus les propriétaires : dans un congé pour vente, le locataire est prioritaire. Le congé vaut offre de vente à son profit, aux conditions et au prix mentionnés.
Les délais à connaître
| Étape | Délai | Conséquence |
|---|---|---|
| Réponse du locataire | 2 mois à compter de la réception du congé | Passé ce délai sans réponse, il perd son droit |
| Signature de l'acte (si acceptation) | 2 mois, ou 4 mois avec prêt | Faute de réalisation, l'acceptation est caduque |
| Départ des lieux (si refus) | À la fin du bail | Il est déchu de tout titre d'occupation |
Si vous baissez le prix après coup
Si vous trouvez un acheteur tiers à un prix inférieur à celui du congé, ou à des conditions plus avantageuses, vous devez en informer le locataire, qui bénéficie d'un nouveau droit de préemption d'un mois. Sinon, la vente à ce tiers est annulable. D'où un conseil pratique : fixez dès le départ un prix de congé réaliste, ni trop haut (il fait fuir et vous expose à des renégociations), ni trop bas.
Un prix de congé affiché trop haut « pour tester le marché » est la source de conflits la plus fréquente. Le locataire refuse, vous trouvez un acquéreur à 8 % de moins, et il faut relancer la purge du droit de préemption. Comptez le prix de marché dès le premier courrier, en vous appuyant sur une estimation sérieuse.
4. Les protections du locataire à connaître
Le locataire de plus de 65 ans
Le congé est sans effet lorsque le locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail et que ses ressources sont inférieures à un plafond fixé par la réglementation (en pratique, les plafonds de ressources du logement social). Le bailleur peut passer outre dans deux situations : s'il a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes (inférieures à 1,5 fois le SMIC annuel), ou s'il propose au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique voisin.
Dans ce cas, la bonne option est souvent la vente occupée : le locataire reste en place, l'investisseur en achetant a conscience du profil de l'occupant, et la décote est intégrée au prix.
Le congé frauduleux
Donner congé pour vendre, puis remettre le bien en location à un loyer plus élevé ou le reprendre pour soi, c'est un congé frauduleux. Les sanctions sont lourdes : amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une société, plus des dommages et intérêts. Et un locataire qui voit son ancien logement remis en annonce quelques semaines après son départ saura très bien comment le signaler.
Le bien vendu en bloc ou par lots
Un régime spécifique existe lorsque l'on vend un immeuble entier à un seul acquéreur : le droit de préemption du locataire est alors remplacé par des règles propres, notamment l'obligation pour l'acheteur de respecter les baux en cours. Si vous détenez un petit immeuble de rapport, faites-vous accompagner avant de lancer quoi que ce soit.
Vous hésitez entre vendre occupé et donner congé ?
Nous chiffrons les deux scénarios sur votre bien, calendrier du bail à l'appui : prix net vendeur occupé, prix net vendeur libre, et délai réel.
Demander mon comparatif →5. Exemples chiffrés : Clermont, Chalon, Le Creusot, Issoire
Voici trois situations réalistes, avec des ordres de grandeur issus de nos dossiers. Les chiffres sont indicatifs : chaque bien a ses spécificités.
Un T3 à Clermont-Ferrand : la décote est modérée
Appartement de 62 m² près du centre, loué 650 € par mois, bail vide qui court encore 14 mois. Libre, il se vendrait autour de 150 000 €. Occupé, un investisseur le prendra à environ 130 000 à 135 000 €, ce qui lui donne un rendement brut de 650 × 12 / 132 000, soit environ 5,9 %. La décote est de 10 à 13 %. Ici, la vente occupée est cohérente : à Clermont, la demande d'investisseurs est profonde, et attendre 14 mois pour gagner 15 000 € de plus n'est pas toujours rentable une fois le coût du crédit et de la taxe foncière pris en compte.
Un appartement à Chalon-sur-Saône : le calendrier fait la différence
Appartement de 70 m² loué 590 € par mois, bail qui se termine dans 8 mois. Libre : 115 000 €. Occupé : 95 000 à 100 000 €, soit une décote de 13 à 17 %. Comme l'échéance du bail est proche, le congé est encore possible (6 mois de préavis, il reste 2 mois de marge). Vendre libre rapporte environ 15 000 € de plus : la patience vaut le coup, à condition d'envoyer le congé tout de suite.
Une maison au Creusot et un studio à Issoire : des rendements qui parlent
Au Creusot, une maison de ville de 95 m² louée 620 € par mois se négocie occupée autour de 88 000 €, soit un rendement brut de 8,5 %. Les investisseurs aiment ces rendements, et la décote d'occupation y est souvent faible, parce que le produit est lu comme un placement. À Issoire, un studio de 28 m² loué 380 € par mois se vend occupé autour de 55 000 €, soit environ 8,3 % brut. Dans les petites villes à rendement élevé, le locataire en place est un argument de vente, pas un frein.
| Bien | Prix libre | Prix occupé | Décote |
|---|---|---|---|
| T3 62 m², Clermont-Ferrand | ~ 150 000 € | ~ 132 000 € | ~ 12 % |
| Appartement 70 m², Chalon-sur-Saône | ~ 115 000 € | ~ 98 000 € | ~ 15 % |
| Maison 95 m², Le Creusot | ~ 95 000 € | ~ 88 000 € | ~ 7 % |
| Studio 28 m², Issoire | ~ 60 000 € | ~ 55 000 € | ~ 8 % |
6. Préparer la vente d'un bien occupé : la méthode
Réunir le dossier locatif
L'investisseur achète un flux de loyers : il veut le prouver. Préparez le bail, les trois dernières quittances, l'état des lieux d'entrée, l'historique de révision du loyer, le dernier avis de taxe foncière et le relevé de charges. Un dossier propre, c'est une décote qui se réduit.
Obtenir la coopération du locataire
Les visites d'un logement occupé nécessitent l'accord du locataire, qui n'est pas obligé de laisser entrer n'importe qui n'importe quand. Les clauses qui imposent des visites pendant le préavis sont encadrées et ne couvrent que certaines amplitudes horaires. Le plus efficace reste la discussion : prévenir tôt, expliquer le projet, proposer des créneaux fixes, parfois offrir un geste commercial. Un locataire traité avec respect ouvre sa porte, et reste dans la maison de la vente.
Diagnostics et obligations de vente
Vendre un logement loué n'exonère pas des diagnostics obligatoires. Le DPE, l'état des risques, le diagnostic électricité et gaz selon l'âge des installations, le Carrez pour les lots en copropriété : tout doit figurer dans le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur. Pour la liste complète, consultez notre guide sur les diagnostics obligatoires en 2026. Les logements les plus énergivores sont aussi concernés par l'audit énergétique, ce qui pèse sur le prix et la négociation.
Le loyer, un sujet de négociation
Un loyer très inférieur au marché est une décote supplémentaire : l'investisseur sait qu'il ne pourra le réviser qu'au renouvellement, sous conditions. À l'inverse, un loyer élevé et à jour est un atout. Avant la mise en vente, vérifiez que votre indexation (IRL) a bien été appliquée chaque année : un oubli est une perte sèche, que l'acheteur chiffrera.
7. Les erreurs qui coûtent cher
Erreur 1 — Rater le délai de préavis
Le congé reçu 5 mois et 3 semaines avant l'échéance est tardif : il est nul, le bail se renouvelle. Faites un rétroplanning dès que vous songez à vendre, et envoyez en recommandé avec une marge d'un mois.
Erreur 2 — Oublier les mentions obligatoires
Prix, conditions, description du bien, extrait de l'article 15 : une mention manquante peut suffire à annuler le congé. Ne recopiez pas un modèle trouvé en ligne sans le vérifier, il peut être périmé ou incomplet.
Erreur 3 — Négliger le droit de préemption
Vendre à un tiers avant d'avoir purgé la préemption du locataire, ou à un prix inférieur sans le prévenir, ouvre la voie à une annulation de la vente et à des dommages et intérêts. Le notaire vérifiera ces points, mais mieux vaut ne pas arriver à ce stade.
Erreur 4 — Penser que le locataire doit partir dès la signature
La vente d'un bien occupé ne met pas fin au bail. Et même après un congé pour vente, le locataire qui n'a pas acheté reste jusqu'au dernier jour du bail. Annoncer une livraison « libre à la signature » alors que le bail court encore est une promesse que vous ne pourrez pas tenir.
Erreur 5 — Négliger la fiscalité de la vente
Que le bien soit vendu libre ou occupé, la plus-value immobilière s'applique avec les mêmes règles d'abattement. Un bien loué n'est pas une résidence principale, donc pas d'exonération à ce titre. Pour anticiper l'impôt, lisez notre guide sur la plus-value immobilière 2026.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un logement loué sans donner congé au locataire ?
Oui. Vous pouvez vendre le bien occupé : le bail se poursuit de plein droit avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Le prix est en général inférieur à celui d'un bien libre, car l'acheteur cible est un investisseur et non un occupant. Le congé pour vente n'est nécessaire que si vous voulez livrer le bien vide.
Quel préavis pour un congé pour vente ?
Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide (3 ans minimum, 6 ans si le bailleur est une société), et au moins 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée (1 an, ou 9 mois pour un étudiant). Il ne peut jamais être donné en cours de bail, uniquement pour son échéance.
Comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Il dispose de 2 mois à compter de la réception pour accepter. S'il accepte, il a 2 mois pour signer l'acte, porté à 4 mois s'il recourt à un prêt. S'il refuse ou ne répond pas, il perd son droit et doit quitter les lieux à la fin du bail. Le bailleur ne peut pas ensuite vendre à un tiers à un prix inférieur sans relancer la procédure auprès du locataire.
Un locataire âgé peut-il bloquer la vente ?
Le congé est sans effet si le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds réglementaires, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes, ou s'il propose un relogement adapté dans un périmètre proche. Dans ce cas particulier, la vente occupée reste possible.
Quelle décote faut-il prévoir pour un bien vendu occupé ?
Sur le terrain, la décote d'occupation se situe généralement entre 10 % et 25 % par rapport à un bien libre comparable, selon la durée restante du bail, le niveau du loyer par rapport au marché et le profil du locataire. Un loyer sous le marché et un bail qui court encore longtemps pèsent sur le prix ; un bon locataire avec un loyer cohérent peut au contraire rassurer l'investisseur.
Que risque un bailleur qui fait un faux congé pour vente ?
Un congé frauduleux, par exemple donné pour vendre alors que le bien est remis en location à un loyer plus élevé, expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une société, sans compter des dommages et intérêts au locataire. Un congé irrégulier dans sa forme est aussi simplement annulé, et le bail est renouvelé.