Depuis le 1er novembre, la trêve hivernale a commencé, et chaque année la même question remonte chez les propriétaires bailleurs : « Mon locataire ne paie plus, que puis-je encore faire ? » La réponse est plus nuancée qu'on ne le croit. Vous pouvez agir tout l'hiver, mais vous ne pourrez pas récupérer le logement avant le printemps. Voici la procédure complète, les délais réels, les coûts, et surtout les réflexes qui font gagner des mois.
1. La trêve hivernale : ce qu'elle bloque vraiment
La trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucun locataire ne peut être expulsé de sa résidence principale, même si un jugement définitif a prononcé la résiliation du bail. Beaucoup de bailleurs en tirent une conclusion fausse : « tout est gelé jusqu'en avril ». Ce n'est pas le cas.
| Action | Possible pendant la trêve ? |
|---|---|
| Relancer, mettre en demeure, négocier un échéancier | Oui |
| Délivrer un commandement de payer | Oui |
| Assigner devant le tribunal et obtenir un jugement | Oui |
| Signifier le commandement de quitter les lieux | Oui |
| Faire exécuter l'expulsion avec la force publique | Non (sauf exceptions) |
| Couper l'eau, l'électricité ou changer la serrure | Jamais (infraction pénale) |
Les exceptions à la trêve
La trêve ne protège pas tout le monde. Elle ne s'applique pas lorsque l'occupant est entré dans les lieux par voie de fait (squat), ni lorsque l'expulsion vise un logement dont l'occupant bénéficie d'un relogement décent adapté à sa situation. Elle ne s'applique pas non plus dans certains cas d'immeubles menaçant ruine ou frappés d'un arrêté de péril. Pour un locataire en titre qui ne paie plus, elle joue pleinement.
Un impayé constaté en octobre doit être traité immédiatement. Si le jugement tombe en février, vous avez perdu l'hiver mais pas la procédure : l'expulsion pourra être programmée dès le 1er avril. Si vous attendez décembre pour lancer le commandement de payer, la remise des clés glisse souvent à l'automne suivant.
2. Avant le tribunal : les 30 premiers jours décident de tout
Réagir au premier loyer manquant
La majorité des dettes qui finissent au tribunal sont des dettes laissées dormir. Le premier mois, un appel et un message écrit suffisent souvent : oubli, retard de prestation sociale, problème bancaire. Dès le deuxième impayé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception qui récapitule la dette, le loyer courant et un délai précis pour régulariser. Elle ne vaut pas commandement de payer, mais elle trace votre bonne foi et le point de départ du désordre.
Activer immédiatement les protections
- Le garant (caution) : informez-le par écrit dès le deuxième impayé. Sa responsabilité est limitée à ce que prévoit l'acte de cautionnement, et certains actes exigent une information régulière du garant.
- L'assurance loyers impayés ou Visale : les délais de déclaration sont courts. Consultez notre guide sur la GLI et Visale pour les conditions précises.
- La CAF ou la MSA : si le locataire perçoit l'aide au logement, un impayé de plus de deux mois déclenche une procédure d'impayé. Signalez-le : l'aide peut être versée directement au bailleur (tiers payant), ce qui réduit la dette future.
- Le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) : le conseil départemental peut aider un locataire de bonne foi à apurer sa dette. Le Puy-de-Dôme et la Saône-et-Loire disposent chacun de leur dispositif.
Proposer un plan d'apurement écrit
Un échéancier signé (par exemple 80 € par mois en plus du loyer courant) n'interdit pas de poursuivre la procédure si le locataire ne le respecte pas. En revanche, il montre au juge que vous avez cherché une issue amiable, et il vous fait parfois récupérer l'essentiel de la dette sans aller à l'audience. Le point à surveiller : ne renoncez jamais par écrit à la clause résolutoire.
3. Le commandement de payer : l'acte qui lance l'horloge
Si le bail contient une clause résolutoire (c'est le cas de la quasi-totalité des baux d'habitation établis par un professionnel), l'étape clé est le commandement de payer. Il est délivré par un commissaire de justice (ex-huissier) et reprend le détail de la dette. Il doit mentionner précisément les délais et les voies de recours offertes au locataire.
La loi du 27 juillet 2023 a raccourci le délai accordé au locataire : il est désormais de 6 semaines (contre 2 mois auparavant) pour payer ou saisir le juge. À l'issue de ce délai sans règlement intégral, la clause résolutoire produit ses effets : le bail est considéré comme résilié de plein droit, sous réserve de la décision du juge.
Un commandement de payer erroné (montant incluant des sommes non dues, par exemple des charges non justifiées ou des pénalités non prévues au bail) peut être annulé et vous faire perdre plusieurs mois. Faites vérifier le décompte avant de le confier au commissaire de justice. Pour les charges, voir notre guide sur les charges locatives récupérables.
Si le bail n'a pas de clause résolutoire
Il faut alors demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer. La procédure existe, mais elle est plus longue, car le juge dispose d'une plus grande liberté d'appréciation. C'est l'une des raisons pour lesquelles un bail rédigé par un professionnel, avec sa clause résolutoire, est un investissement de départ qui se rentabilise vite.
4. L'assignation et l'audience : ce que le juge regarde
Passé le délai du commandement, vous assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement (Clermont-Ferrand pour Issoire, Chalon-sur-Saône pour le Chalonnais, le tribunal de Chalon également pour Le Creusot). L'assignation est délivrée par commissaire de justice. Elle doit être dénoncée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, pour permettre l'enquête sociale.
Les demandes à formuler
- Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire (ou la résiliation du bail)
- L'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef
- La condamnation au paiement de l'arriéré, du loyer courant et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux
- La condamnation aux dépens et à une somme au titre des frais de procédure
Ce que le juge peut accorder au locataire
Même quand la dette est établie, le juge peut accorder des délais de paiement. Depuis la loi de 2023, ces délais peuvent aller jusqu'à 3 ans. S'ils sont accordés et respectés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuit. Le juge exige que le locataire soit en mesure de régler son loyer courant : c'est le critère décisif.
Le juge peut aussi, selon la situation du locataire, supprimer ou réduire le délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux, mais il peut au contraire accorder des délais supplémentaires pouvant aller jusqu'à 3 ans (délais de grâce), hors cas de mauvaise foi ou d'entrée par voie de fait.
5. Du jugement à la clé : le calendrier réaliste
Obtenir un jugement n'est pas la fin. C'est le début de la phase la plus lente.
| Étape | Délai indicatif | Observations |
|---|---|---|
| Relances et premiers impayés | 1 à 3 mois | La dette grossit pendant ce temps |
| Commandement de payer | 6 semaines | Délai laissé au locataire pour payer |
| Assignation puis audience | 3 à 6 mois | Variable selon l'encombrement du tribunal |
| Signification du jugement | 2 à 4 semaines | Le jugement doit être notifié |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | Délai légal, parfois supprimé par le juge |
| Demande de concours de la force publique | 2 mois et plus | Le préfet répond ; silence valant refus |
| Exécution de l'expulsion | Variable | Suspendue du 1er novembre au 31 mars |
Au total, comptez 10 à 18 mois en moyenne, et davantage si le calendrier tombe mal avec la trêve. D'où l'importance de l'anticipation.
Le concours de la force publique
Si le locataire ne part pas volontairement après le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Le préfet a 2 mois pour répondre. S'il refuse (ou garde le silence) pour des raisons de trouble à l'ordre public ou d'absence de relogement, le bailleur peut demander une indemnisation à l'État pour le préjudice subi. Cette indemnisation couvre la perte de loyers et se demande auprès de la préfecture. Elle n'est jamais automatique, mais elle existe et beaucoup de bailleurs l'ignorent.
Un loyer impayé dans votre bien ?
Nos équipes de Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône et du Creusot vous aident à structurer la procédure, à chiffrer la dette et à activer garants et assurances avant que les délais ne jouent contre vous.
Parler à un conseiller →6. Exemple chiffré : un T3 à Chalon-sur-Saône
Prenons un propriétaire qui loue un T3 à Chalon-sur-Saône pour 620 € de loyer et 60 € de charges, soit 680 € par mois. Le locataire cesse de payer en août. Voici ce que donne la chronologie si le bailleur n'agit qu'à partir d'octobre.
| Date | Événement | Dette cumulée |
|---|---|---|
| Août à octobre | 3 loyers impayés, relances sans suite | 2 040 € |
| Début novembre | Commandement de payer délivré | 2 720 € |
| Mi-décembre | Fin du délai de 6 semaines, assignation | 4 080 € |
| Avril | Audience, jugement d'expulsion | 6 800 € |
| Juin | Commandement de quitter les lieux puis demande de force publique | 8 160 € |
| Septembre | Remise des clés | 10 880 € |
Résultat : environ 10 900 € de dette auxquels s'ajoutent 2 000 à 3 000 € de frais de procédure et 2 à 3 mois de vacance pour remise en état. Si le bailleur avait lancé le commandement dès le deuxième impayé et déclaré le sinistre à son assurance, la dette aurait été plafonnée autour de 5 000 € et le logement remis en location avant le printemps.
À l'inverse, un bien à Issoire ou au Creusot suit la même mécanique, mais les délais d'audience varient selon le tribunal. Un loyer plus bas ne change pas la logique : chaque mois perdu coûte un loyer complet.
7. Les coûts et ce que vous pouvez récupérer
Le budget d'une procédure
- Commandement de payer : environ 120 à 200 €
- Assignation : environ 150 à 250 €
- Avocat (facultatif mais fréquent) : 800 à 2 000 € selon la complexité
- Signification du jugement et commandement de quitter les lieux : environ 200 à 400 €
- Exécution de l'expulsion (serrurier, déménageur, frais du commissaire de justice) : 500 à 1 500 €
Soit un total qui oscille généralement entre 1 500 et 4 000 €. Le juge peut condamner le locataire à en rembourser une partie, mais un locataire en défaut de paiement est rarement en mesure de le faire.
Les leviers pour récupérer la dette
- Le dépôt de garantie : il est déduit des sommes dues après l'état des lieux de sortie. Voir notre guide sur l'état des lieux et le dépôt de garantie.
- La caution : elle peut être appelée pour la dette locative, dans les limites de l'acte.
- La saisie sur salaire ou sur compte : possible une fois le titre exécutoire obtenu, par l'intermédiaire d'un commissaire de justice.
- L'indemnisation par l'État en cas de refus du concours de la force publique, sur demande motivée.
- Le fisc : les loyers impayés restent déductibles dans certaines conditions selon votre régime. Faites valider votre cas par un expert-comptable.
Sur les dossiers que nous gérons en Auvergne et en Bourgogne, la différence ne se joue pas au tribunal : elle se joue avant. Un candidat locataire bien sélectionné (taux d'effort sous 33 %, revenus vérifiés, garant solide ou Visale) et une alerte dès le premier impayé réduisent la dette finale de moitié, et évitent la plupart des procédures.
8. Les erreurs qui coûtent des mois
Erreur 1 — Vouloir « faire pression » soi-même
Changer la serrure, couper l'électricité, retirer les affaires du locataire ou lui retirer l'accès au logement est une infraction pénale (violation de domicile, expulsion illégale). Les peines sont lourdes et le locataire peut obtenir des dommages et intérêts. Seul un commissaire de justice mandaté après décision de justice peut procéder à l'expulsion.
Erreur 2 — Accepter des paiements partiels sans trace
Encaisser des règlements partiels est possible et même conseillé, mais sans écrit, le locataire pourra prétendre que vous avez renoncé à la clause résolutoire. Précisez par courrier que les sommes reçues s'imputent sur la dette, sans renonciation à la procédure.
Erreur 3 — Oublier de prévenir le garant à temps
Un acte de cautionnement peut prévoir un délai d'information. Au-delà, le garant peut échapper aux pénalités ou aux intérêts. Informez-le par lettre recommandée dès le deuxième impayé.
Erreur 4 — Laisser la dette s'accumuler faute d'indemnité d'occupation
Après la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation équivalente au loyer et aux charges. Demandez-la expressément dans l'assignation, sinon elle ne sera pas allouée automatiquement.
Erreur 5 — Négliger la prévention à la relocation
Une fois le bien récupéré, ne le relouez pas dans l'urgence. Faites réviser le loyer au bon niveau (voir la révision de loyer IRL), contrôlez rigoureusement le dossier et sécurisez-vous avec une garantie. La vacance coûte moins cher qu'un deuxième impayé.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, en principe. Du 1er novembre au 31 mars, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, même avec un jugement définitif. Vous pouvez en revanche engager et poursuivre la procédure judiciaire pendant cette période : seule l'exécution forcée de l'expulsion est suspendue. Des exceptions existent, notamment en cas d'entrée dans les lieux par voie de fait (squat) ou si un relogement décent est assuré.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour loyers impayés ?
Comptez en moyenne 10 à 18 mois entre le premier impayé et la remise effective des clés, parfois davantage si le locataire demande des délais, si l'audience est reportée ou si la trêve hivernale retarde l'exécution. La phase la plus incertaine est la réponse de la préfecture à la demande de concours de la force publique.
Qu'est-ce que le commandement de payer et quel délai donne-t-il au locataire ?
C'est un acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier) qui somme le locataire de régler la dette. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines (au lieu de 2 mois) pour payer ou saisir le juge, lorsque le bail comporte une clause résolutoire. Passé ce délai sans paiement, la clause peut jouer.
Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?
Oui. Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans depuis la loi de 2023, à condition que le locataire soit en mesure de payer son loyer courant et de rembourser sa dette. S'il respecte l'échéancier, la clause est réputée ne pas avoir joué.
Que faire si le locataire a un garant ou une assurance loyers impayés ?
Prévenez immédiatement le garant (caution) et l'assureur : les délais de déclaration sont stricts, souvent de quelques semaines après le premier impayé. Une garantie loyers impayés ou Visale prend en charge la dette dans les plafonds du contrat et, pour certaines, une partie des frais de procédure. Sans déclaration à temps, la garantie peut être refusée.
Quel est le coût d'une procédure d'expulsion pour le propriétaire ?
Pour une procédure classique, comptez en général 1 500 à 4 000 € de frais cumulés : commandement de payer, assignation, honoraires d'avocat (facultatif mais fréquent), signification du jugement, commandement de quitter les lieux et éventuelle intervention de serrurier. Une partie peut être mise à la charge du locataire par le juge, mais elle est rarement recouvrée.