Une fois par an, quelques dizaines de copropriétaires se retrouvent dans une salle ou derrière un écran pour décider de choses qui coûtent des milliers d'euros : le ravalement, la toiture, le changement de chaudière, le syndic. Beaucoup y vont sans avoir lu la convocation, ou n'y vont pas du tout, et découvrent ensuite l'appel de fonds. Or tout se joue dans l'assemblée générale, et surtout dans la majorité requise pour chaque vote. Voici comment ça marche, ce qui se vote avec quelle majorité, comment contester, et ce que vous devez y lire avant d'acheter ou de vendre un lot.
1. À quoi sert vraiment l'assemblée générale
L'assemblée générale (AG) est l'organe souverain du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire la réunion de tous les propriétaires de lots de l'immeuble. Le syndic exécute, le conseil syndical contrôle et conseille, mais c'est l'AG qui décide. Sans vote en AG, pas de travaux importants, pas de budget, pas de changement de syndic.
Elle a lieu au moins une fois par an, généralement dans les six mois suivant la clôture des comptes. Elle sert à quatre grandes choses :
- Approuver les comptes de l'exercice écoulé et voter le budget prévisionnel de l'année à venir
- Décider des travaux : entretien courant, gros travaux, rénovation énergétique, mise aux normes
- Désigner ou révoquer le syndic et les membres du conseil syndical
- Voter les règles de vie : modifications du règlement, autorisations individuelles, location de parties communes
Une résolution votée à la bonne majorité oblige tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre, ceux qui étaient absents et ceux qui sont devenus propriétaires après le vote. C'est ce qui rend l'AG redoutable : ne pas y aller ne vous dispense de rien, et vous prive seulement de votre voix.
2. Convocation, ordre du jour et documents
Le délai de 21 jours
Le syndic doit notifier la convocation au moins 21 jours avant la date de l'AG, sauf si le règlement de copropriété impose un délai plus long. L'envoi se fait par lettre recommandée, papier ou électronique (si le copropriétaire a accepté ce mode). Un délai trop court ou une convocation mal adressée est une cause classique d'annulation d'une assemblée.
Ce que la convocation doit contenir
La convocation n'est pas qu'une date. Elle comprend l'ordre du jour, le projet de chaque résolution et les pièces nécessaires pour voter en connaissance de cause : état financier, comptes, budget prévisionnel, devis et mise en concurrence pour les travaux, contrat de syndic en cas de désignation. Un copropriétaire qui reçoit une résolution « travaux de toiture » sans aucun devis peut, à juste titre, demander son report.
Demander l'ajout d'une question
Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour, par courrier recommandé, de préférence dès la réception de l'ordre du jour provisoire ou au plus tard six jours francs avant l'envoi de la convocation. Passé ce délai, la question attendra l'AG suivante. Rédigez-la sous forme de résolution claire (« autoriser le syndic à faire poser un détecteur de fumée dans les communs pour un budget maximum de 800 € »), pas sous forme de plainte.
3. Tantièmes et voix : qui pèse combien
Chaque lot possède un nombre de tantièmes, ou millièmes, fixé dans le règlement de copropriété. Ils traduisent la quote-part du lot dans les parties communes et pondèrent le vote : plus vous avez de tantièmes, plus votre voix compte. Un grand appartement au premier étage pèse davantage qu'un studio sous les toits.
Deux règles à retenir :
- Les charges générales se répartissent selon les tantièmes de copropriété générale, les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) selon des tantièmes propres à l'équipement.
- Un copropriétaire ne peut pas détenir plus de la moitié des voix pour l'application de certaines règles de majorité. Sa part est réduite à la somme des voix des autres copropriétaires. L'idée est d'empêcher un propriétaire majoritaire de verrouiller seul la copropriété.
4. Les majorités : le cœur du sujet
Toute la mécanique de l'AG repose sur la bonne majorité. La loi du 10 juillet 1965 fixe plusieurs niveaux, de plus en plus exigeants à mesure que la décision est lourde.
| Majorité | Règle | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 majorité simple | Plus de la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance | Approbation des comptes, budget, travaux d'entretien, ravalement, certains travaux d'économie d'énergie |
| Article 25 majorité absolue | Plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Désignation ou révocation du syndic, gros travaux d'amélioration, travaux sur parties privatives affectant l'aspect extérieur |
| Article 25-1 passerelle | Si l'article 25 échoue mais qu'au moins un tiers des voix est favorable, nouveau vote immédiat à la majorité de l'article 24 | Rattrapage d'une décision qui a recueilli un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue |
| Article 26 double majorité | Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Modification de la répartition des charges dans certains cas, actes de disposition sur les parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires, sans exception | Changement de destination de l'immeuble, aliénation de parties communes dans certains cas |
La différence qui change tout : « présents » ou « tous »
À l'article 24, seuls comptent les votants. Si 8 copropriétaires sur 30 sont présents, la décision se joue entre eux. À l'article 25, il faut atteindre plus de la moitié des voix de l'ensemble de la copropriété, ce qui est beaucoup plus dur quand le taux de présence est faible. C'est pour cela que le syndic relance souvent les copropriétaires par téléphone ou par courrier avant une AG stratégique.
L'effet de la passerelle
La passerelle de l'article 25-1 a sauvé beaucoup de projets de ravalement et de désignation de syndic. Si, pour une résolution relevant de l'article 25, un tiers des voix de la copropriété a voté pour, l'assemblée peut immédiatement revoter à la majorité simple, et une seconde assemblée n'est plus nécessaire. Retenez ce seuil du tiers : il compte plus que vous ne le pensez.
Un projet « évident pour tout le monde » peut échouer simplement parce que la résolution a été rédigée pour la mauvaise majorité. Avant l'AG, faites vérifier par le syndic sous quel article chaque résolution est soumise, et comptez les voix probables sur la liste d'émargement de l'an dernier. La vraie préparation d'une AG, c'est cet arithmétique-là.
5. Être présent, représenté ou voter à distance
Donner un pouvoir
Vous ne pouvez pas être là ? Vous pouvez donner un pouvoir à un autre copropriétaire, à votre conjoint ou à un tiers. Quelques règles encadrent les mandats :
- Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix qu'il détient (les siennes et celles de ses mandants) n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
- Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent ni recevoir de mandat, ni voter pour le compte d'un copropriétaire.
- Le pouvoir peut être nominatif (vous désignez quelqu'un) ou en blanc (le président du conseil syndical ou l'assemblée l'attribue), avec un risque : le mandataire peut voter à l'inverse de ce que vous auriez fait.
Voter par correspondance et en visioconférence
Depuis plusieurs années, la loi permet de voter par correspondance avant l'AG, au moyen d'un formulaire joint à la convocation, et de participer à distance par visioconférence ou par tout autre moyen de communication audiovisuelle, si l'assemblée l'a prévu. Pour le vote par correspondance, le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant l'assemblée. Un vote par correspondance ne peut pas être modifié en séance sur une résolution déjà posée, d'où l'importance de lire avant de cocher.
Le jour J : la feuille de présence et le bureau
À l'ouverture, les copropriétaires signent la feuille de présence, qui consigne les tantièmes présents et représentés. L'assemblée élit ensuite son président de séance (souvent le président du conseil syndical, en tout cas jamais le syndic) et des scrutateurs. Le syndic tient le secrétariat sauf décision contraire. Ce n'est pas un détail : le président de séance contrôle le bon déroulement des votes et peut faire constater une irrégularité.
6. Exemples chiffrés : combien ça coûte et qui vote quoi
Clermont-Ferrand : le ravalement d'un immeuble de 24 lots
Dans un immeuble ancien du centre de Clermont-Ferrand, le syndic propose un ravalement de façade chiffré à 96 000 € TTC. La résolution relève de l'article 24 : une majorité simple suffit, quel que soit le taux de présence. Un lot de 1 200 tantièmes sur 10 000 paie 12 % du total, soit 11 520 €. Même absent, ce copropriétaire devra régler sa quote-part, appelée en plusieurs fois.
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Budget total du ravalement | devis retenu en AG | 96 000 € |
| Quote-part du lot (1 200 / 10 000) | 96 000 × 12 % | 11 520 € |
| Appel de fonds en 4 trimestres | 11 520 / 4 | 2 880 € par trimestre |
| Fonds de travaux déjà constitué (part du lot) | exemple de 5 % du budget annuel cumulé | déduction possible selon la décision d'AG |
Chalon-sur-Saône : l'installation d'un ascenseur
Dans une résidence des années 1970 à Chalon-sur-Saône, un projet d'ascenseur est estimé à 85 000 €. Il relève de l'article 25 (travaux d'amélioration). Si 40 % des voix votent pour, la passerelle n'est pas atteinte, et le projet est rejeté. Avec 36 % seulement, mais en comptant deux pouvoirs récupérés à temps, on passe le tiers, et on peut revoter à l'article 24. Chaque pouvoir compte.
Le Creusot et Issoire : de plus petites copropriétés
Au Creusot, dans une copropriété de 12 lots sans syndic professionnel, le remplacement d'une chaudière collective peut se décider à l'article 24 si l'AG le classe en travaux d'entretien. À Issoire, une petite copropriété de 8 lots peut choisir un syndic bénévole ou coopératif, une option qui fait baisser les honoraires mais exige du temps et de la rigueur. La taille de l'immeuble ne change pas les règles de vote, elle change leur gestion au quotidien.
Un doute sur une copropriété que vous voulez acheter ?
Nos conseillers lisent pour vous les trois derniers procès-verbaux d'AG, repèrent les travaux votés, les litiges et les charges à venir à Clermont, Chalon, Le Creusot et Issoire.
Faire analyser ma copropriété →7. Procès-verbal et contestation
Le procès-verbal (PV)
À la fin de l'AG, le PV reprend chaque résolution, les voix pour, contre et abstentions, ainsi que le nom des opposants. Le syndic le notifie à tous les copropriétaires dans un délai d'un mois après l'assemblée, en précisant les modalités de contestation. C'est le PV qui fait foi, d'où l'importance de le relire attentivement.
Le délai de deux mois
Un copropriétaire qui conteste une décision dispose de deux mois à compter de la notification du PV pour saisir le tribunal judiciaire. Passé ce délai, même une décision irrégulière devient définitive. Deux conditions s'ajoutent :
- Seuls peuvent agir les copropriétaires opposants (qui ont voté contre) ou défaillants (ni présents ni représentés). Celui qui a voté pour ne peut plus revenir dessus.
- La contestation ne suspend pas l'exécution de la décision : sauf décision contraire du juge, les travaux votés peuvent commencer.
Les motifs qui tiennent
Les contestations qui aboutissent portent le plus souvent sur la forme : convocation tardive, documents manquants, mauvaise majorité appliquée, décision étrangère à l'ordre du jour. Sur le fond, le juge ne remplace pas l'assemblée dans son opportunité (on ne conteste pas un ravalement parce qu'on le trouve trop cher), sauf abus de majorité ou rupture d'égalité entre copropriétaires.
Beaucoup de litiges de copropriété naissent d'un délai oublié, pas d'un vrai désaccord. Le PV reste dans une boîte aux lettres pendant trois semaines, et les deux mois sont passés. Prenez l'habitude de lire chaque PV dès réception, de noter la date de notification, et de réagir dans les 15 premiers jours si quelque chose vous paraît anormal. Un courrier recommandé au syndic règle souvent plus vite qu'un procès.
8. Acheter ou vendre : ce que disent les PV d'AG
Côté acheteur
Avant de signer la promesse, le vendeur doit vous remettre les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, ainsi que le montant des charges, le règlement de copropriété, l'état daté et le carnet d'entretien. Lisez-les comme un dossier d'enquête :
- Travaux votés non encore payés : qui règle les appels de fonds restants, vous ou le vendeur ? À préciser dans l'avant-contrat.
- Travaux évoqués mais repoussés : toiture, canalisations, ascenseur, mise aux normes. Ils reviendront, avec une facture.
- Procédures en cours : litiges avec un constructeur, un voisin, un ancien syndic.
- Taux de présence et climat : une AG où personne ne vient et où chaque vote est contesté annonce une copropriété difficile à gérer.
- Fonds de travaux et impayés : un fonds quasi vide et des impayés élevés fragilisent le budget.
Pour la suite du parcours d'achat, notre guide sur les compromis et promesses de vente détaille ce qui doit figurer dans l'avant-contrat, et celui sur les charges de copropriété explique comment les lire.
Côté vendeur
Un vendeur qui sait que des travaux importants vont être votés a intérêt à les anticiper. Une AG récente qui a voté un ravalement, à la charge du vendeur, peut peser sur la négociation ; à l'inverse, un ravalement déjà financé et terminé est un argument de vente. Dans tous les cas, ne laissez pas l'acquéreur découvrir un projet lourd au dernier moment : la transparence évite l'annulation ou la renégociation au pied du notaire. Pour préparer la vente, passez par une estimation gratuite qui tient compte de l'état de la copropriété.
La suite : le fonds de travaux et le plan pluriannuel
La loi impose aux copropriétés un fonds de travaux, alimenté chaque année par une cotisation d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et un plan pluriannuel de travaux sur dix ans pour les immeubles de plus de quinze ans, obligatoire pour toutes les copropriétés depuis 2025. Ces dispositifs, votés en AG, rendent les futurs travaux plus prévisibles. Lors d'un achat, regardez si le plan existe et s'il a été voté : c'est un très bon indicateur de la bonne santé de la copropriété. Les règles de rénovation énergétique, notamment après un classement F ou G, se superposent à ce plan : voir notre dossier sur le DPE F et G.
Questions fréquentes
Quel est le délai de convocation à une assemblée générale de copropriété ?
La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Elle est envoyée par le syndic en lettre recommandée (papier ou électronique) et accompagnée de l'ordre du jour et des documents nécessaires aux votes (comptes, budget, devis des travaux, projet de résolutions).
Quelles sont les différentes majorités en assemblée générale ?
Quatre niveaux principaux existent. L'article 24 : majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. L'article 25 : majorité absolue, soit plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. L'article 26 : double majorité, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Enfin l'unanimité, pour les décisions les plus lourdes comme la modification de la destination de l'immeuble ou de la répartition des charges dans certains cas.
Peut-on se faire représenter à une assemblée générale ?
Oui, en donnant un pouvoir à un autre copropriétaire, à un tiers ou à son conjoint. Un mandataire ne peut en principe pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix qu'il détient, avec les siennes, n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat pour voter.
Dans quel délai peut-on contester une décision d'assemblée générale ?
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle comportait une irrégularité. Seuls les copropriétaires qui ont voté contre ou n'étaient ni présents ni représentés peuvent agir, pas ceux qui ont voté pour.
Un acheteur doit-il consulter les procès-verbaux d'assemblée générale avant d'acheter ?
Oui, c'est même une pièce que le vendeur doit communiquer : les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années figurent parmi les documents à remettre à l'acquéreur avant la signature de la promesse. Ils révèlent les travaux votés ou envisagés, les litiges en cours, l'ambiance de la copropriété et les charges à venir.
Qui paie les travaux votés avant la vente d'un lot ?
Cela dépend de ce qui est prévu dans la promesse de vente. Par défaut, le vendeur supporte les appels de fonds exigibles avant la vente et l'acquéreur ceux exigibles après, mais les parties peuvent convenir autrement, notamment pour des travaux déjà votés dont les appels de fonds s'échelonnent. Le point doit être écrit noir sur blanc dans l'avant-contrat et vérifié avec le notaire.