Si vous êtes propriétaire d'un bien classé F ou G, l'horloge tourne. La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location de ces "passoires thermiques". Calendrier officiel, décote à la vente, audit énergétique obligatoire, aides à la rénovation : ce guide vous donne tous les éléments pour décider vite — vendre, rénover ou conserver.
1. Le calendrier officiel d'interdiction
La loi du 22 août 2021 ("Climat et Résilience") a fixé un calendrier strict pour exclure progressivement les passoires thermiques du marché locatif. Tout logement loué doit atteindre un certain seuil de performance énergétique sous peine d'être considéré indécent.
| Date | Étape |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les logements classés G (déjà en vigueur) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les logements classés E |
L'interdiction concerne uniquement la signature de nouveaux baux et le renouvellement des baux en cours. Les baux signés AVANT l'échéance peuvent se poursuivre jusqu'à leur fin. Mais le locataire peut exiger des travaux ou saisir le juge pour faire baisser le loyer.
2. Conséquences immédiates pour les propriétaires bailleurs
Loyer gelé depuis 2022
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer, ni au renouvellement, ni en cours de bail (indexation IRL bloquée). C'est la première mesure à effet immédiat : votre revenu locatif est figé en euros courants, donc perd 2-4 % par an en pouvoir d'achat.
Indécence légale du logement
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est juridiquement indécent. Le locataire peut :
- Demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires
- Saisir le juge pour exiger une diminution du loyer, des dommages-intérêts, voire la résiliation du bail
- Refuser de payer le loyer (avec mise en place d'une consignation)
À partir de 2028, même situation pour les F.
Pénalités possibles
Le propriétaire qui loue un bien indécent s'expose à :
- Amende administrative de jusqu'à 15 000 €
- Inscription au Registre national des copropriétés dégradées (en copropriété)
- Refus des aides au logement (APL non versée au locataire)
3. À la vente : audit énergétique obligatoire
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement individuel classé F ou G nécessite un audit énergétique obligatoire, à la charge du vendeur, en complément du DPE.
Différence DPE / audit énergétique
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Obligatoire pour | Toute vente / location | Vente d'un F ou G uniquement |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Contenu | Classe énergétique A à G | État complet + 2 scénarios chiffrés de travaux |
| Prix moyen | 100 à 250 € | 500 à 1 500 € |
| Réalisé par | Diagnostiqueur certifié | Bureau d'études thermiques ou architecte |
L'audit doit obligatoirement être remis à l'acheteur potentiel dès la première visite. À défaut, le vendeur s'expose à une annulation de la vente.
Calendrier d'extension de l'audit
- 1er avril 2023 : audit obligatoire pour les F et G (individuel)
- 1er janvier 2025 : extension aux E
- 1er janvier 2034 : extension aux D
4. Décote constatée à la vente
Selon les analyses CBF Conseils sur les transactions DVF 2023-2025 (base Etalab), un bien classé F ou G se vend significativement moins cher qu'un bien équivalent classé C ou D :
| Classe DPE | Décote vs classe C/D équivalente |
|---|---|
| A ou B | Surcote +5 à +8 % |
| C ou D | Référence |
| E | −5 à −8 % |
| F | −10 à −15 % |
| G | −15 à −25 % |
La décote s'amplifie à l'approche des échéances d'interdiction. Sur un bien G estimé 250 000 € en classe C/D, vous perdez entre 37 500 € et 62 500 € à la vente.
Les biens F/G situés en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) subissent une décote PLUS FORTE que ceux en zone détendue. La raison : en zone tendue, les acheteurs sont surtout des investisseurs qui anticipent l'interdiction de location. En zone détendue, beaucoup d'acheteurs sont des résidents qui se moquent du DPE (ils n'envisagent pas de louer).
5. Faut-il rénover ou vendre ?
Le calcul est avant tout patrimonial. Voici les trois options principales et quand chacune fait sens.
Option A — Vendre maintenant avec la décote
Pour vous si :
- Vous n'avez pas la trésorerie pour financer la rénovation (20-80 k€ selon ampleur)
- Le bien est éloigné géographiquement (impossible de superviser les travaux)
- Le bien est trop ancien / structurellement coûteux à rénover (charpente, fondations)
- Vous voulez liquider et réinvestir ailleurs
Logique financière : vendre avec 15 % de décote peut coûter moins cher que rénover pour 50 k€, surtout si le bien est en zone détendue avec une décote modérée.
Option B — Rénover pour louer/vendre mieux
Pour vous si :
- Vous voulez conserver le bien à long terme
- Le bien est en bon état général, juste un problème d'isolation/chauffage
- Vous êtes éligible à MaPrimeRénov' (revenus modestes ou intermédiaires)
- Vous êtes en zone tendue (rendement locatif élevé après travaux)
Option C — Garder pour usage personnel
Pour vous si :
- Vous occupez le logement vous-même (résidence principale = pas d'interdiction)
- C'est votre résidence secondaire (pas d'interdiction)
- Vous vivez avec l'inconfort actuel (factures élevées)
Étude personnalisée rénover vs vendre
Nos conseillers font le calcul pour votre bien : décote estimée à la vente, coût des travaux pour passer en classe D, aides éligibles, rentabilité locative après travaux. Gratuit et sans engagement.
Étude gratuite →6. Travaux typiques pour remonter en classe
Pour faire passer un bien de G à D (saut de 3 classes, suffisant pour louer après 2034), les travaux types sont :
| Poste | Coût moyen | Gain estimé |
|---|---|---|
| Isolation des combles (ITE) | 3 000 à 8 000 € | +1 classe |
| Isolation des murs par l'extérieur | 15 000 à 30 000 € | +1 à 2 classes |
| Remplacement de la chaudière (PAC) | 8 000 à 15 000 € | +1 à 2 classes |
| Double vitrage | 6 000 à 15 000 € | +0,5 à 1 classe |
| VMC double flux | 3 000 à 6 000 € | +0 à 1 classe |
Budget global moyen pour G → D : 30 000 à 60 000 € pour une maison de 100 m². Avant aides.
7. Les aides disponibles en 2026
MaPrimeRénov'
Aide principale, distribuée par l'ANAH. Montant variable selon les revenus du ménage et l'ambition des travaux :
- Profil "Bleu" (revenus très modestes) : jusqu'à 63 000 € pour une rénovation globale
- Profil "Jaune" (revenus modestes) : jusqu'à 40 000 €
- Profil "Violet" (revenus intermédiaires) : jusqu'à 25 000 €
- Profil "Rose" (revenus aisés) : jusqu'à 15 000 €
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Cumulable avec MaPrimeRénov'. Versés par les fournisseurs d'énergie (Total, EDF, Engie). Montant variable, souvent 1 000 à 5 000 € pour des travaux d'isolation ou chauffage.
Éco-PTZ
Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer la rénovation globale. Remboursable sur 20 ans. Sans condition de ressources.
TVA réduite à 5,5 %
Sur les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 20 %). Économie immédiate sur la facture.
8. Cas concrets sur nos secteurs
Maison classée G à Chalon-sur-Saône
Maison ancienne 110 m², classée G. Estimation actuelle 145 000 €. Loyer théorique 700 €/mois (mais interdit à la location depuis 2025).
- Option A (vendre) : 145 000 € − 22 % décote moyenne = ~113 000 €
- Option B (rénover) : 35 000 € de travaux, MaPrimeRénov' Jaune 18 000 € → reste 17 000 € à charge → bien revaut 165 000 €, loue 750 €/mois
Sur 10 ans, option B rapporte ~70 000 € de plus que l'option A (loyers + plus-value).
Appartement classé F à Clermont-Ferrand
T2 60 m², classé F, quartier Jaude. Estimation 145 000 €. Loyer théorique 580 €/mois (loyer gelé depuis 2022, à renouveler avant 2028).
- Option A (vendre) : 145 000 € − 12 % décote moyenne = ~128 000 €
- Option B (rénover) : 22 000 € travaux (isolation, PAC), MaPrimeRénov' Violet 9 000 € → reste 13 000 € → bien revaut 160 000 €, loue 650 €/mois
Option B rentable, surtout en zone tendue comme Jaude où la demande locative est forte.
9. 5 conseils pratiques
- Faites un DPE récent (post juillet 2021 — nouvelle méthode plus stricte). Si votre DPE est ancien, refaites-le, il a peut-être amélioré la classe.
- Demandez 3 devis pour l'audit énergétique — prix très variables (500 à 1 500 €). Choisissez un auditeur indépendant.
- Vérifiez votre éligibilité MaPrimeRénov' sur france-renov.gouv.fr — quelques minutes en ligne.
- Anticipez 2028 : si votre bien est F, prenez la décision (vendre/rénover) avant fin 2027. Après, la décote s'amplifiera.
- Consultez un conseiller pour le calcul vendre vs rénover — c'est rarement intuitif et dépend de votre secteur, vos revenus et votre horizon.
Questions fréquentes
Mon DPE date de 2018. Est-il encore valide ?
Les DPE faits avant le 1er juillet 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. Après cette date, un nouveau DPE est obligatoire, calculé selon la nouvelle méthode (plus stricte). En pratique : tout DPE devra être refait avant 2025.
Et la résidence secondaire est-elle concernée ?
Non. L'interdiction de location ne s'applique qu'aux résidences principales louées. Vous pouvez conserver une résidence secondaire classée F ou G sans aucune contrainte légale.
Puis-je faire augmenter le loyer d'un F après rénovation ?
Oui, dès que le bien repasse en classe E ou mieux. L'IRL redevient applicable. Mais l'augmentation reste plafonnée selon les règles habituelles (encadrement des loyers en zone tendue notamment).
Mon bien est en copropriété. La copropriété peut-elle bloquer mes travaux ?
Pour les travaux qui touchent les parties communes (isolation par l'extérieur, ravalement, ascenseur), oui. Vote en AG nécessaire. Pour les parties privatives (isolation intérieure, chaudière, fenêtres), vous décidez seul.
Comment se passe l'audit énergétique en pratique ?
L'auditeur visite votre bien (1-2 heures), prend des mesures, analyse les factures énergétiques, modélise le bâtiment. Il vous remet sous 2-4 semaines un rapport de 30-50 pages avec deux scénarios de travaux chiffrés. Validité 5 ans.