Pendant dix ans, louer un appartement en meublé de tourisme sur une plateforme comme Airbnb a été l'un des placements les plus rentables du marché locatif français. La loi Le Meur a rebattu les cartes : abattement fiscal réduit de moitié, DPE obligatoire, pouvoirs élargis pour les maires. En 2026, l'application se durcit encore sur le terrain. Voici ce qui a vraiment changé, ce qui reste flou, et comment recalculer la rentabilité de votre bien à Clermont-Ferrand ou en Bourgogne.
1. La loi Le Meur en une phrase
Votée fin 2024 et surnommée du nom de la députée qui l'a portée, la loi encadrant les meublés de tourisme poursuit un objectif simple : rééquilibrer l'avantage fiscal massif dont bénéficiaient les locations touristiques de courte durée par rapport à la location longue durée classique, accusée d'avoir asséché le parc locatif dans les zones tendues. Trois leviers sont actionnés en parallèle, avec une entrée en application échelonnée jusqu'en 2028 :
- Fiscalité : abattements micro-BIC divisés par un facteur significatif pour les meublés de tourisme
- Performance énergétique : DPE obligatoire, exclusion progressive des passoires thermiques du parc autorisé
- Urbanisme local : pouvoirs renforcés des communes pour limiter, encadrer ou compenser ces locations
Le texte ne touche pas la location meublée longue durée classique (bail d'habitation, bail mobilité), ni les chambres d'hôtes. Il vise spécifiquement le logement entier loué à la nuitée ou à la semaine à une clientèle de passage.
Même si vous n'êtes pas loueur en meublé de tourisme, cette loi redistribue les cartes du marché locatif local : moins de biens partant en location courte durée, c'est potentiellement plus de biens qui reviennent sur le marché de la location longue durée ou de la vente. Sur le bassin clermontois comme en Saône-et-Loire, on observe déjà ce mouvement de bascule depuis 2025.
2. Le vrai changement : l'abattement fiscal divisé
C'est la mesure qui a le plus d'impact concret sur la rentabilité. Au régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire appliqué aux recettes locatives d'un meublé de tourisme a été réduit, avec des plafonds de chiffre d'affaires eux aussi abaissés.
| Régime | Avant la loi | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | Abattement 71 % · plafond 188 700 € | Abattement 50 % · plafond 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | Abattement 50 % · plafond 77 700 € | Abattement 30 % · plafond 15 000 € |
| Location meublée longue durée | Abattement 50 % · plafond 77 700 € | Inchangé |
Concrètement : sur 30 000 € de recettes annuelles en meublé de tourisme non classé, vous étiez imposé sur 15 000 € de revenu net avant la loi. Vous êtes désormais imposé sur 21 000 €, soit 6 000 € de base taxable en plus. À la tranche marginale à 30 %, cela représente environ 1 800 € d'impôt supplémentaire, sans même parler des prélèvements sociaux à 17,2 % qui s'ajoutent.
Le classement en meublé de tourisme change tout
Le classement (1 à 5 étoiles, délivré par un organisme accrédité) reste le meilleur levier pour limiter la casse : il conserve un abattement de 50 % contre 30 % pour un bien non classé, avec un plafond de recettes cinq fois plus élevé. Pour un investisseur qui loue activement toute l'année, faire classer son bien redevient une démarche rentable, alors qu'elle était parfois négligée avant 2025.
Et le régime réel dans tout ça ?
Pour les biens dont les recettes dépassent les nouveaux plafonds, ou pour ceux dont les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement du bien et du mobilier) sont élevées, le régime réel reste ouvert et souvent plus avantageux que le micro-BIC réduit. C'est une bascule à recalculer précisément avec votre comptable, poste par poste, plutôt qu'à deviner.
3. Le DPE devient une condition d'accès
Deuxième pilier : la performance énergétique. Un diagnostic de performance énergétique valide est désormais exigé pour déclarer ou renouveler une activité de meublé de tourisme dans les communes qui l'imposent, ce qui couvre aujourd'hui la quasi-totalité des zones où la demande touristique justifie ce type de location.
| Étiquette DPE | Statut pour la location touristique courte durée |
|---|---|
| A à D | Autorisé sans restriction |
| E | Autorisé, sous surveillance selon les calendriers locaux |
| F et G | Exclusion progressive, alignée sur le calendrier des passoires thermiques |
Un studio classé G loué en meublé de tourisme dans le centre historique de Clermont-Ferrand ou à Chalon-sur-Saône se retrouve donc face à la même échéance que s'il était loué en résidence principale : sans travaux de rénovation énergétique, il sort progressivement du marché locatif, courte comme longue durée. La différence, c'est que le propriétaire d'un meublé de tourisme perd en plus son avantage fiscal spécifique s'il ne peut plus se déclarer comme tel.
4. Les maires reprennent la main
C'est le volet le plus disparate d'une commune à l'autre, et celui qui demande le plus de vigilance locale. La loi donne aux conseils municipaux plusieurs outils, qu'ils n'ont pas tous activés au même rythme :
- Numéro d'enregistrement obligatoire, y compris hors zone tendue, sur simple délibération du conseil municipal
- Réduction de la durée légale de location de la résidence principale : jusqu'à 90 jours par an au lieu de 120 jours dans certaines communes
- Quotas de logements ou de nuitées autorisés dans les zones les plus tendues
- Obligation de compensation : transformer un local d'un autre usage (commerce, bureau) en logement pour compenser la mise en location touristique d'une résidence secondaire
Une commune rurale du Puy-de-Dôme et le centre de Clermont-Ferrand ne sont pas soumis aux mêmes règles. Avant tout projet d'achat ou de mise en location touristique, faites vérifier par la mairie ou par votre conseiller CBF la délibération en vigueur : durée maximale autorisée, obligation de numéro d'enregistrement, zone de compensation. C'est une vérification de dix minutes qui évite des mois de mauvaise surprise.
5. Exemple chiffré : un T2 meublé de tourisme à Chalon-sur-Saône
Prenons un T2 de 45 m² acheté 140 000 € en centre-ville de Chalon-sur-Saône, loué en meublé de tourisme non classé sur plateforme, avec un taux d'occupation correct de 60 nuitées louées par mois en haute saison touristique bourguignonne et environ 25 000 € de recettes annuelles brutes.
| Poste | Avant la loi Le Meur | Depuis la loi Le Meur |
|---|---|---|
| Recettes brutes annuelles | 25 000 € | 25 000 € |
| Abattement micro-BIC | 50 % → 12 500 € | 30 % → 7 500 € |
| Base imposable (IR + PS à ~30 %) | 12 500 € | 17 500 € |
| Impôt et prélèvements sociaux estimés | ~ 3 750 € | ~ 5 250 € |
| Perte fiscale annuelle | ~ 1 500 € |
Sur ce dossier, faire classer le bien (démarche à environ 100-150 € et quelques jours de délai) ramène l'abattement à 50 % avec un plafond largement suffisant, et efface une bonne partie de la perte. À l'inverse, si le même T2 avait été classé F au DPE, la question ne serait plus fiscale mais d'accès pur et simple au marché de la location touristique dans certaines communes qui appliquent déjà l'exclusion des passoires thermiques.
Votre bien est-il encore rentable en meublé de tourisme ?
Nos conseillers recalculent votre rentabilité nette après la loi Le Meur, comparent avec la location longue durée, et vérifient la réglementation exacte de votre commune (Clermont, Chalon, Le Creusot, Issoire).
Demander mon audit de rentabilité →6. Meublé de tourisme ou location longue durée : le match a changé
Avant la loi, l'écart de rentabilité brute entre meublé de tourisme et location longue durée classique justifiait presque systématiquement le choix de la courte durée dans les zones à forte fréquentation touristique. L'équation est aujourd'hui plus équilibrée.
Ce qui plaide encore pour le meublé de tourisme
- Un loyer à la nuitée généralement plus élevé qu'un loyer mensuel classique, même après impôt renforcé
- Une flexibilité d'usage (le propriétaire peut occuper le bien certaines périodes)
- Un marché touristique réel et croissant en Auvergne et en Bourgogne (thermalisme, œnotourisme, Puy de Dôme, Route des Grands Crus)
Ce qui plaide pour la bascule vers la longue durée
- Une fiscalité plus stable, non affectée par les prochains tours de vis
- Pas de gestion des rotations, du ménage, des annonces
- Une vacance locative généralement plus faible en dehors des zones ultra-touristiques
- Une demande locative étudiante et active soutenue à Clermont-Ferrand et Chalon-sur-Saône toute l'année
Le compromis LMNP classique
Rester en location meublée mais sur bail d'habitation classique (1 an, ou 9 mois pour un étudiant) permet de conserver le statut LMNP, l'amortissement comptable au régime réel, tout en sortant complètement du champ d'application de la loi Le Meur. C'est l'option qui séduit de plus en plus de propriétaires depuis 2025 dans notre portefeuille de gestion locative.
7. Calendrier d'application et sanctions
Les mesures ne sont pas toutes entrées en vigueur à la même date, ce qui explique une partie de la confusion sur le terrain en 2026 :
- Volet fiscal (abattements réduits) : applicable depuis les revenus de l'année suivant la publication de la loi
- Volet DPE : montée en puissance progressive, alignée sur le calendrier général d'exclusion des passoires thermiques (F puis G)
- Volet urbanisme communal : dépend de la délibération de chaque conseil municipal, donc effectif à des dates différentes selon les communes
En cas de défaut de déclaration, de numéro d'enregistrement manquant ou de dépassement de la durée légale de location d'une résidence principale, les sanctions existantes (amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros par logement) restent en vigueur et sont désormais plus systématiquement contrôlées par les communes, notamment via les données transmises par les plateformes elles-mêmes.
8. Les erreurs à éviter en 2026
Erreur 1 — Ne pas recalculer sa rentabilité nette
Beaucoup de propriétaires continuent de raisonner sur les chiffres d'avant la loi. Le calcul doit être refait poste par poste : recettes, nouvel abattement ou régime réel, DPE, contraintes municipales.
Erreur 2 — Négliger le classement du bien
À charges de gestion quasi identiques, le classement en meublé de tourisme reste le levier fiscal le plus rentable disponible aujourd'hui. Le négliger, c'est laisser filer un abattement deux fois moins avantageux pour une démarche administrative modeste.
Erreur 3 — Ignorer la réglementation communale spécifique
Acheter un bien pour le mettre en meublé de tourisme sans vérifier la délibération municipale en vigueur expose à des refus d'enregistrement, voire à des sanctions après coup. Cette vérification doit précéder l'achat, pas le suivre.
Erreur 4 — Vendre dans la précipitation
La baisse de rentabilité ne signifie pas systématiquement qu'il faut vendre. Basculer vers la location longue durée ou le LMNP classique permet souvent de conserver un rendement correct sans perdre la valeur patrimoniale du bien, en particulier sur des emplacements de centre-ville recherchés.
Depuis l'entrée en application de la loi Le Meur, une part croissante de nos mandants meublé de tourisme nous demande un arbitrage clair : classer et optimiser, basculer en longue durée, ou vendre. Notre méthode : un audit chiffré poste par poste sur votre dossier réel, comparé aux règles exactes de votre commune, avant toute décision. Sur le bassin clermontois et bourguignon, la bascule vers la location meublée longue durée s'avère souvent plus rentable qu'on ne le pense une fois l'impôt recalculé.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi Le Meur exactement ?
C'est la loi qui encadre la location meublée touristique de type Airbnb en France, votée fin 2024 et dont les effets se déploient jusqu'en 2026-2028. Elle réduit l'avantage fiscal du régime LMNP pour les meublés de tourisme, impose un DPE pour continuer à louer en courte durée, et donne aux maires de nouveaux pouvoirs pour limiter ces locations sur leur commune.
L'abattement LMNP meublé de tourisme a-t-il vraiment baissé ?
Oui. Pour un meublé de tourisme classé, l'abattement au régime micro-BIC est passé de 71 % à 50 % avec un plafond de recettes ramené à 77 700 €. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes réduit à 15 000 €. Au-delà, il faut basculer au régime réel ou déclarer en location longue durée.
Le DPE est-il obligatoire pour louer en meublé de tourisme en 2026 ?
Oui, un DPE valide est désormais exigé pour enregistrer ou renouveler une déclaration de meublé de tourisme dans la plupart des communes qui l'imposent. Les logements classés F ou G sont progressivement exclus du parc autorisé à la location touristique de courte durée, sur un calendrier resserré jusqu'en 2034 selon la lettre du DPE.
Les maires peuvent-ils interdire les meublés de tourisme dans ma commune ?
Pas une interdiction totale, mais des restrictions fortes : quota de nombre de nuitées ou de logements autorisés en zone tendue, réduction de la durée légale de location de la résidence principale (jusqu'à 90 jours par an au lieu de 120), obligation de compensation et numéro d'enregistrement obligatoire y compris hors zone tendue si le conseil municipal le décide.
Faut-il vendre son meublé de tourisme à cause de la loi Le Meur ?
Pas automatiquement. La rentabilité nette baisse pour beaucoup de propriétaires, mais plusieurs options existent avant de vendre : repasser en location longue durée classique, viser le statut LMNP au régime réel pour amortir le bien, ou cibler une clientèle affaires en bail mobilité. La décision dépend du rendement réel après impôt, à recalculer poste par poste.
Que devient la location longue durée face à ces nouvelles règles ?
Elle redevient compétitive dans de nombreuses villes moyennes. Avec un abattement classique inchangé, une fiscalité plus stable et une demande locative soutenue à Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône ou Issoire, la location meublée classique ou nue peut désormais offrir un rendement net proche, voire supérieur, à celui d'un meublé de tourisme mal optimisé fiscalement.
La loi Le Meur s'applique-t-elle aussi aux chambres d'hôtes ?
Non, les chambres d'hôtes relèvent d'un régime distinct et ne sont pas visées par les principales mesures de plafonnement fiscal de la loi Le Meur, qui cible spécifiquement les meublés de tourisme loués en intégralité (logement entier) via des plateformes comme Airbnb ou Abritel.