C'est la première question de tout bailleur : louer meublé ou vide ? Le meublé rapporte plus sur le papier et offre une fiscalité redoutable via le statut LMNP. La location vide, elle, séduit par sa stabilité et le déficit foncier. Mais le bon choix dépend de votre bien, de votre ville et de votre projet patrimonial. Voici le comparatif complet, à jour 2026.
1. La différence de fond
Un logement vide (on dit aussi « nu ») est loué sans mobilier : le locataire apporte tout. Un logement meublé doit être équipé d'une liste précise d'éléments fixée par décret — literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, etc. — de sorte que le locataire puisse y vivre immédiatement avec ses seules affaires personnelles.
Cette différence, en apparence pratique, entraîne surtout deux régimes juridiques et fiscaux totalement distincts. C'est là que tout se joue.
2. Le bail : durée, préavis, souplesse
Le type de location détermine la durée d'engagement et la facilité à récupérer votre bien.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (renouvelable) | 1 an (9 mois pour étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis propriétaire | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
Le meublé offre donc plus de souplesse : bail court, dépôt de garantie renforcé, possibilité de reprendre le bien plus vite. Le revers : une rotation des locataires plus fréquente, donc plus de relocations à gérer et un risque de vacance plus élevé.
3. La fiscalité : le nerf de la guerre
C'est le critère le plus décisif. Les deux locations ne relèvent pas de la même catégorie de revenus.
Location vide → revenus fonciers
Les loyers d'un logement nu sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, applicable si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Simple, sans comptabilité.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion). Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an — un levier puissant en cas de gros travaux. Voir notre dossier déficit foncier 2026.
Location meublée → BIC (statut LMNP)
Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Deux régimes également :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (bien plus généreux que les 30 % du foncier), jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles.
- Régime réel : vous déduisez toutes les charges et vous amortissez le bien et le mobilier. Cet amortissement, qui n'existe pas en location vide, efface comptablement une grande partie du loyer : beaucoup de bailleurs LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant des années.
La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value en LMNP : les amortissements déjà déduits sont désormais réintégrés dans le calcul lors de la revente, ce qui augmente l'impôt de plus-value. L'avantage à la détention reste réel, mais l'arbitrage doit désormais intégrer la sortie. À valider avec votre expert-comptable ou notaire.
| Fiscalité | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Catégorie | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Abattement micro | 30 % (≤ 15 000 €) | 50 % (≤ 77 700 €) |
| Levier au réel | Déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an) | Amortissement du bien |
| Idéal si… | Gros travaux à déduire | Optimiser l'impôt sur les loyers |
Pour aller plus loin sur le montage patrimonial, lisez notre comparatif LMNP vs SCI en 2026.
4. Rendement et vacance locative
Un meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu'un logement vide équivalent. Sur un studio étudiant, l'écart peut être encore plus marqué. Mais ce surloyer ne tombe pas intégralement dans votre poche :
- Coût du mobilier : équiper un logement coûte de 3 000 à 8 000 € selon la surface, à renouveler dans le temps.
- Vacance plus fréquente : baux courts = plus de départs = plus de mois sans loyer et plus de frais de remise en état.
- Gestion plus lourde : états des lieux, inventaire du mobilier, relocations rapprochées.
En résumé : le meublé maximise le rendement brut, la location vide sécurise le rendement net dans la durée. Sur un secteur à forte demande locative comme l'investissement locatif en Auvergne, le meublé prend tout son sens ; sur un marché familial plus calme, la stabilité du vide l'emporte souvent.
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Découvrir la gestion locative →5. Quel choix selon votre profil ?
Le meublé est fait pour vous si…
- Vous visez un studio ou un T1 dans une ville étudiante ou dynamique ;
- Vous voulez optimiser l'impôt sur vos loyers grâce à l'amortissement LMNP ;
- Vous acceptez une gestion plus active en échange d'un loyer supérieur ;
- Vous souhaitez pouvoir récupérer le bien plus facilement à moyen terme.
La location vide est faite pour vous si…
- Vous louez un T3, T4 ou une maison destinée à des familles ;
- Vous privilégiez la tranquillité et un locataire stable sur plusieurs années ;
- Vous avez d'importants travaux à déduire via le déficit foncier ;
- Vous ne voulez ni meubler, ni gérer un inventaire.
Sur nos secteurs, la règle empirique tient bien : petites surfaces proches des facultés et des zones d'emploi → meublé (demande étudiante et jeunes actifs, loyers plus élevés) ; logements familiaux en quartier résidentiel → vide (locataires longue durée, gestion allégée).
6. Nos conseils avant de trancher
- Partez du bien et de la demande locale, pas de la théorie fiscale. Un T4 meublé en périphérie trouve mal preneur.
- Simulez les deux fiscalités sur votre situation réelle (tranche d'imposition, travaux, financement) avant de choisir.
- Anticipez la sortie : depuis 2025, l'amortissement LMNP alourdit la plus-value à la revente. Raisonnez sur toute la durée de détention.
- Intégrez le temps de gestion : si vous n'avez pas le temps, un meublé mal géré perd son avantage. La délégation change la donne.
- Faites-vous accompagner par un conseiller qui connaît votre marché et un comptable pour le régime réel.
Questions fréquentes
Le meublé rapporte-t-il vraiment plus ?
En loyer brut, oui : 10 à 20 % de plus qu'un vide équivalent. Mais après coût du mobilier, vacance plus fréquente et gestion plus lourde, le gain net dépend du type de bien, de la ville et de votre fiscalité.
Quelle fiscalité pour le meublé en 2026 ?
Régime BIC. Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Réel (LMNP) : déduction des charges + amortissement du bien, ce qui ramène souvent l'impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années.
Quelle durée de bail dans chaque cas ?
Vide : 3 ans, préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue). Meublé : 1 an (9 mois pour un étudiant), préavis locataire réduit à 1 mois. Le meublé est plus souple mais tourne davantage.
Le meublé est-il toujours plus avantageux ?
Souvent, via l'amortissement LMNP. Mais la loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value à la revente. La location vide reste pertinente via le déficit foncier, surtout avec de gros travaux.
Meublé ou vide pour un studio étudiant à Clermont ?
Le meublé, dans la plupart des cas : loyer plus élevé, demande étudiante forte et fiscalité LMNP avantageuse. Pour un T3/T4 familial, la location vide et sa stabilité sont généralement préférables.