Le Pinel a disparu fin 2024 — et avec lui, le principal moteur fiscal de l'investissement locatif. Son remplaçant arrive : le statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun », prévu par la loi de finances 2026. Son principe change tout : au lieu d'une réduction d'impôt figée, l'investisseur pourra amortir son bien. Voici comment ça fonctionne, avec un exemple chiffré — et ce qui reste à confirmer.
1. D'où vient le dispositif Jeanbrun ?
Depuis l'extinction du Pinel au 31 décembre 2024, l'investissement locatif dans le neuf s'est retrouvé sans aucun dispositif de soutien fiscal — une première depuis quarante ans. Résultat : chute des ventes aux investisseurs, promoteurs à l'arrêt, et une offre locative qui se raréfie dans la plupart des villes.
Le statut du bailleur privé, porté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, est la réponse à cette panne. Son ambition affichée : relancer l'investissement locatif en traitant enfin le bailleur particulier comme un acteur économique — avec un vrai régime fiscal, et non une niche temporaire de plus.
La différence de philosophie avec le Pinel est majeure. Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat, concentrée sur le neuf et sur des zones précises. Le statut du bailleur privé s'appuie sur un mécanisme que les investisseurs aguerris connaissent bien : l'amortissement, jusqu'ici réservé à la location meublée au régime réel.
2. Le principe : l'amortissement du logement
Amortir un bien, c'est constater comptablement qu'il « s'use » avec le temps, et déduire chaque année cette usure de ses revenus. Concrètement : le bailleur retranche de ses loyers imposables une fraction du prix du logement, tous les ans, pendant la durée du dispositif.
Selon les modalités actuellement en discussion :
- Dans le neuf : amortissement d'environ 3,5 % par an, à condition que le logement affiche un DPE A ou B ;
- Dans l'ancien : environ 3 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant de l'ordre de 20 % du prix d'achat et d'atteindre au minimum un DPE C après travaux ;
- En contrepartie : un engagement de location de 9 ans dans les zones tendues, en location nue à titre de résidence principale du locataire.
L'amortissement vient s'ajouter aux charges déjà déductibles au régime réel — intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien. Pour beaucoup de bailleurs, il peut réduire fortement, voire effacer, l'impôt sur les loyers pendant des années.
Jusqu'ici, un bailleur en location nue ne pouvait jamais amortir son bien : ce levier était l'apanage du LMNP. Étendre l'amortissement à la location vide, c'est offrir au régime le plus simple et le plus stable du marché locatif l'outil fiscal le plus puissant.
3. Neuf ou ancien : deux portes d'entrée
| Critère | Logement neuf | Logement ancien |
|---|---|---|
| Amortissement | ~3,5 % / an | ~3 % / an |
| Condition énergétique | DPE A ou B | DPE C minimum après travaux |
| Condition de travaux | — | ~20 % du prix d'achat |
| Engagement de location | 9 ans (zones tendues) | 9 ans (zones tendues) |
La porte « ancien » est celle qui change la donne sur nos marchés. Elle cible précisément les logements à rénover — souvent des biens énergivores décotés — et les remet dans le circuit locatif après travaux. Un bien classé E, F ou G, aujourd'hui pénalisé à la vente, redevient un projet d'investissement cohérent : décote à l'achat, travaux finançables, amortissement à la clé. Sur ce sujet, voir aussi notre dossier DPE F et G : louer ou vendre avant 2028.
4. Un exemple chiffré pour comprendre
Prenons un cas volontairement simple, à titre illustratif :
- Achat d'un T3 ancien à Clermont-Ferrand : 120 000 € ;
- Travaux de rénovation (les ~20 % requis) : 24 000 € — soit 144 000 € investis ;
- Loyer après travaux : 620 €/mois, soit 7 440 €/an.
L'amortissement annuel s'élève à 3 % de 144 000 €, soit environ 4 320 € par an. Le revenu locatif imposable passe donc de 7 440 € à environ 3 120 € — avant même la déduction des autres charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion), qui peuvent le réduire encore.
Pour un contribuable imposé à 30 % (tranche marginale) auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie approche 2 000 € par an — soit de l'ordre de 18 000 € sur les 9 ans d'engagement. De quoi transformer la rentabilité nette d'un investissement dans l'ancien rénové.
Les taux d'amortissement, le sort du foncier dans la base amortissable et les éventuels plafonds dépendent des décrets d'application, pas encore publiés. Les chiffres ci-dessus illustrent le mécanisme, ils ne constituent pas un engagement. Avant toute décision, faites valider votre projet par votre notaire ou votre conseiller fiscal.
Un projet locatif sur nos secteurs ?
Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot : nos conseillers connaissent les biens à rénover, les loyers de marché et les quartiers où la demande locative est réelle. Parlons de votre projet avant la rentrée.
Parler à un conseiller →5. Ce que ça change sur nos marchés
Le dispositif semble taillé pour les villes moyennes comme les nôtres. Trois raisons :
- Le produit-type existe en abondance. L'ancien à rénover avec un prix d'entrée bas est le cœur du marché à Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône ou Le Creusot — exactement le profil de bien visé par la porte « ancien » du dispositif. Voir notre guide de l'investissement locatif en Auvergne.
- La demande locative est là. Étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle : la tension locative sur les petites et moyennes surfaces reste soutenue sur nos secteurs.
- L'obligation de rénovation croise les enjeux DPE. Le parc y compte de nombreuses passoires énergétiques décotées ; le dispositif leur offre une porte de sortie par le haut — rénovation, remise en location, valorisation. Les aides comme MaPrimeRénov' peuvent compléter le financement des travaux.
Côté financement, les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3,30 % sur 20 ans : le coût de l'argent est connu, ce qui permet de calculer un projet sans parier sur une hypothétique baisse.
6. Les questions encore ouvertes
Le mécanisme est arrêté dans ses grandes lignes, mais plusieurs points restent suspendus aux décrets d'application :
- Les taux définitifs d'amortissement (3,5 % / 3 % sont les chiffres qui circulent, pas encore gravés dans le marbre) ;
- La base amortissable : le terrain sera-t-il exclu, comme en LMNP ? Sur quelle assiette exacte porteront les 3 % dans l'ancien ?
- Les plafonds éventuels de loyers, de ressources du locataire ou de nombre d'opérations ;
- Le zonage précis : l'engagement de 9 ans est évoqué pour les zones tendues — reste à savoir comment seront traitées les autres.
Notre position : comprendre le mécanisme dès maintenant, chiffrer son projet, et garder la validation finale pour la publication des textes. Les meilleurs dossiers de 2026 se préparent cet été.
Questions fréquentes
C'est quoi, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?
Le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif prévu par la loi de finances 2026, appelé à remplacer le Pinel. Il permet à un particulier qui achète un logement pour le louer d'amortir son bien : déduire chaque année de ses loyers imposables une fraction du prix du logement.
Quel est le taux d'amortissement ?
Selon les modalités qui circulent : environ 3,5 % par an dans le neuf (DPE A ou B) et environ 3 % par an dans l'ancien, avec des travaux d'environ 20 % du prix d'achat et un DPE C minimum après travaux. À confirmer par les décrets d'application.
Est-ce que ça remplace le Pinel ?
Oui, c'est sa vocation. Le Pinel s'est éteint fin 2024 sans successeur. Le statut du bailleur privé prend le relais avec une logique différente : un amortissement déductible des loyers plutôt qu'une réduction d'impôt, applicable au neuf comme à l'ancien rénové.
Quelles sont les conditions ?
Trois grandes conditions se dégagent : location nue à titre de résidence principale du locataire, exigence de performance énergétique (DPE A/B dans le neuf, C après travaux dans l'ancien), et engagement de location de 9 ans en zone tendue. Les plafonds précis dépendent des décrets.
Combien peut-on économiser ?
À titre illustratif : un logement ancien acheté 120 000 € avec 24 000 € de travaux, loué 620 €/mois, génère environ 4 320 € d'amortissement annuel. Pour un contribuable à 30 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie approche 2 000 € par an, soit ~18 000 € sur 9 ans.