Vous mettez un bien en vente ou en location en 2026. Avant même de rédiger l'annonce, vous devez constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce n'est pas une formalité : un diagnostic manquant peut bloquer la vente, engager votre responsabilité pendant des années, voire faire annuler l'acte. Ce guide recense l'intégralité des diagnostics exigés, leurs durées de validité, leurs coûts réels, et les pièges que nos équipes voient régulièrement sur le terrain en Auvergne et en Bourgogne.
1. Le DDT : ce que c'est exactement
Le dossier de diagnostics techniques regroupe tous les documents obligatoires qu'un vendeur ou un bailleur doit remettre à l'acquéreur ou au locataire. Il n'existe pas un diagnostic unique mais une liste variable selon quatre critères : l'ancienneté du bien, son type (appartement, maison, local commercial), sa localisation géographique, et le contexte (vente ou location).
Le DDT est annexé au compromis de vente ou au contrat de location. Le notaire le vérifie avant de procéder à la signature définitive et peut refuser d'authentifier l'acte si des diagnostics obligatoires sont manquants ou périmés.
La remise du DDT ne vous protège pas de tout. Si un diagnostic révèle la présence d'amiante ou de plomb et que vous ne prenez aucune mesure, l'acheteur peut se retourner contre vous même après la vente. Et si un vice caché (plomb dans les peintures, amiante dissimulé) est découvert après, l'absence de diagnostic valide suffit à engager votre responsabilité civile, sans limite de temps pour les vices les plus graves.
2. La liste complète pour une vente en 2026
Voici les diagnostics exigés lors d'une vente immobilière dans l'ancien. La colonne « Condition » indique à partir de quel moment le diagnostic devient obligatoire.
| Diagnostic | Condition | Validité |
|---|---|---|
| DPE — Diagnostic de performance énergétique | Tout bien (sauf exceptions rares : caves, parkings, bâtiments provisoires) | 10 ans |
| ERP — État des risques et pollutions | Tout bien situé dans une zone à risques (plan de prévention, zone sismique, bassin minier…) | 6 mois |
| Amiante parties privatives | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence ; à refaire si présence |
| CREP — Constat de risque d'exposition au plomb | Permis de construire avant le 1er janvier 1949 | 1 an si présence de plomb ; illimitée si absence |
| Diagnostic électrique | Installation intérieure électrique de plus de 15 ans | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Diagnostic gaz | Installation intérieure gaz de plus de 15 ans | 3 ans (vente) / 6 ans (location) |
| Termites | Commune faisant l'objet d'un arrêté préfectoral | 6 mois |
| ANC — Assainissement non collectif | Bien non raccordé au réseau public d'assainissement | 3 ans |
| Loi Carrez — Mesurage | Lot de copropriété (appartement, local en copro) | Illimitée (sauf travaux modifiant la surface) |
| Nuisances sonores aériennes | Bien dans le plan d'exposition au bruit d'un aéroport | 6 mois |
| Radon | Communes en zone 3 (risque radon élevé) | Information obligatoire, pas de mesure imposée en résidentiel |
| Mérules | Communes dotées d'un arrêté préfectoral (risque mérule) | Pas de durée réglementée |
Deux diagnostics supplémentaires entrent dans le DDT en copropriété : le diagnostic technique global (DTG) si la copropriété en a réalisé un, et le carnet d'information du logement (CIL) si des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés depuis le 1er janvier 2023.
3. Le DPE, pilier central du dossier en 2026
Le diagnostic de performance énergétique n'est plus une formalité depuis la loi Climat et Résilience. En 2026, il conditionne directement ce que vous pouvez faire de votre bien.
Ce que le DPE mesure
Le DPE évalue la consommation d'énergie (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an) d'un logement. Il délivre deux étiquettes — une énergétique et une climatique — de A à G. La classe finale retenue est la pire des deux : un logement qui obtient C en énergie mais F en GES est classé F. C'est le double seuil qui a explosé le nombre de passoires thermiques depuis 2021.
Les conséquences concrètes des étiquettes F et G
Pour la location, l'interdiction de mise sur le marché des passoires thermiques se déploie par vagues : les G les plus énergivores (G+ = plus de 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, tous les G depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats, les F depuis le 1er janvier 2028. En vente, il n'y a pas d'interdiction mais l'étiquette impacte directement la valeur : nos estimations sur le bassin clermontois confirment une décote de 5 % à 15 % sur un bien classé F ou G par rapport à un équivalent D.
Durée de validité et transition entre les deux méthodes
La méthode de calcul a changé au 1er juillet 2021. Les DPE réalisés avant cette date selon l'ancienne méthode (basée sur les factures) ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. En pratique : si votre DPE a été réalisé avant le 1er juillet 2021, il faut impérativement en commander un nouveau avant toute mise en vente ou en location.
Sur le bassin clermontois et sur Chalon-sur-Saône, les maisons de bourg construites dans les années 1960-1980 arrivent souvent en classe E ou F au nouveau DPE. Avant de les mettre en vente, nous recommandons systématiquement une simulation MaPrimeRénov pour évaluer si un chantier de rénovation avant la vente améliore suffisamment l'étiquette pour justifier son coût. Souvent, un changement de chaudière ou une isolation des combles suffit à passer de F à D et à récupérer plusieurs dizaines de milliers d'euros sur le prix de vente.
4. Les diagnostics liés à l'ancienneté du bien
Amiante : permis de construire avant juillet 1997
L'amiante a été interdit en France à compter du 1er juillet 1997. Tout bien dont le permis de construire est antérieur à cette date doit faire l'objet d'un repérage amiante des parties privatives. Le diagnostiqueur inspecte visuellement les matériaux suspects (dalles, flocages, calorifugeages, ardoises, certains enduits) sans prélèvement destructif dans un premier temps.
Résultat : soit absence d'amiante (validité illimitée, pas de contre-visite requise), soit présence d'amiante dans des matériaux en bon état (évaluation périodique tous les 3 ans, pas d'obligation de travaux immédiats pour la vente), soit matériaux amiantés dégradés (travaux de confinement ou de retrait imposés avant la vente ou dans un délai court).
Plomb : permis de construire avant janvier 1949
Le CREP (constat de risque d'exposition au plomb) est obligatoire pour les constructions antérieures au 1er janvier 1949, époque où les peintures au plomb étaient courantes. Le diagnostiqueur mesure la concentration de plomb avec un appareil à fluorescence X à travers les couches de peinture.
Si le plomb est absent ou en dessous du seuil réglementaire : validité illimitée. S'il est présent au-dessus du seuil : le CREP n'est valable que 1 an pour la vente et doit être remis à jour. Le vendeur a une obligation d'information renforcée et doit remettre ce constat à l'acquéreur, qui ne peut pas se retourner contre lui pour ce vice apparent.
Électricité et gaz : installations de plus de 15 ans
Le diagnostic électrique évalue l'état de l'installation intérieure d'électricité — tableau, circuits, prises, liaisons équipotentielles. Le diagnostic gaz fait de même pour la tuyauterie et les appareils raccordés au gaz de ville ou au gaz liquéfié intérieur. Les deux diagnostics sont obligatoires dès lors que l'installation a plus de 15 ans (date de la dernière mise aux normes complète).
Ils sont valables 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location. Attention : ces diagnostics sont informatifs pour la vente — l'acheteur est informé des anomalies mais le vendeur n'est pas obligé de faire les travaux avant de vendre. C'est différent pour la location où certaines anomalies graves bloquent effectivement la mise en location.
5. Les diagnostics liés à la localisation du bien
ERP : état des risques et pollutions
L'ERP regroupe en un seul document tous les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols qui s'appliquent à l'adresse précise du bien. Il n'est pas réalisé par un diagnostiqueur mais complété par le vendeur ou le bailleur lui-même à partir des informations disponibles sur le service officiel georisques.gouv.fr. Sa validité est de 6 mois : c'est l'un des documents les plus fréquemment périmés lors des ventes longues.
Zones concernées : en Auvergne, les communes situées dans des zones de risques sismiques (Puy-de-Dôme est en zone 1 à 2), les anciens bassins miniers, et les communes proches de sites industriels classés Seveso. En Saône-et-Loire, plusieurs communes sont également identifiées en zones inondables ou minières.
Termites
L'état relatif à la présence de termites est obligatoire uniquement dans les communes visées par un arrêté préfectoral. Ces zones correspondent principalement au sud-ouest, à la façade atlantique, à l'Île-de-France, et à certaines parties de Bourgogne et d'Auvergne. Vérifiez si votre commune est concernée auprès de la préfecture ou via les services d'urbanisme. La validité est de 6 mois. Si des termites sont détectés, le vendeur doit en informer l'acheteur et la mairie dans le mois suivant le diagnostic.
Assainissement non collectif
Si votre bien n'est pas raccordé au réseau public (fosse septique, micro-station, filière d'épuration individuelle), le diagnostic ANC est obligatoire. Il est réalisé par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune, pas par un diagnostiqueur privé. Il est valable 3 ans. Si l'installation est non conforme, l'acheteur aura l'obligation de la mettre aux normes dans un délai d'un an après la vente. Ce point est souvent sous-estimé : en zone rurale autour d'Issoire ou du Creusot, près de la moitié des maisons en vente ont une installation ANC à régulariser.
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Contacter un conseiller →6. Durées de validité : récapitulatif opérationnel
Le tableau ci-dessous résume les durées de validité selon le contexte. Notez que certains diagnostics ont des durées différentes en vente et en location.
| Diagnostic | Durée (vente) | Durée (location) |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | 10 ans |
| ERP | 6 mois | 6 mois |
| Amiante (absence) | Illimitée | Illimitée |
| Amiante (présence) | Évaluation tous les 3 ans | Évaluation tous les 3 ans |
| CREP (absence de plomb) | Illimitée | Illimitée |
| CREP (présence de plomb) | 1 an | 6 ans |
| Diagnostic électrique | 3 ans | 6 ans |
| Diagnostic gaz | 3 ans | 6 ans |
| Termites | 6 mois | Non obligatoire |
| ANC | 3 ans | Non obligatoire |
| Loi Carrez | Illimitée (sauf travaux) | Non applicable |
| Nuisances sonores aériennes | 6 mois | 6 mois |
7. Exemple chiffré : maison à Clermont-Ferrand
Prenons une maison individuelle de 115 m², construite en 1968, raccordée au gaz de ville, avec une installation électrique d'origine, située dans une commune de la première couronne clermontoise. Le bien n'est pas en zone termites mais se trouve dans une zone ERP (risque sismique et industriel). Il est raccordé au tout-à-l'égout.
| Diagnostic requis | Raison | Coût estimé (2026) |
|---|---|---|
| DPE | Obligatoire (maison 1968) | 120 à 160 € |
| ERP | Commune en zone à risques | Gratuit (vendeur le complète lui-même) |
| Amiante parties privatives | Permis avant juillet 1997 | 80 à 130 € |
| Diagnostic électrique | Installation de 1968, > 15 ans | 90 à 130 € |
| Diagnostic gaz | Installation de 1968, > 15 ans | 90 à 130 € |
| Total DDT | 380 à 550 € |
Le CREP n'est pas requis ici car le permis est postérieur à 1949. Si la maison avait été construite en 1935, il faudrait ajouter 70 à 100 € pour le CREP. En passant par un diagnostiqueur certifié qui regroupe toutes les missions en une seule visite de 2 à 3 heures, on économise en général 15 à 20 % par rapport à des missions commandées séparément.
Pour un appartement ancien de 65 m² à Chalon-sur-Saône, construit en 1975, le DDT complet (DPE + ERP + amiante + électricité + gaz + Loi Carrez) revient à 260 à 380 €.
8. Qui commande, qui paie, qui reçoit
Le vendeur commande et paie
C'est une règle sans exception pour la vente : le vendeur commande et règle l'intégralité du DDT. Ces frais ne sont pas déductibles de la plus-value immobilière mais peuvent être déduits des revenus fonciers si le bien est loué avant la vente.
Choisir le bon diagnostiqueur
Tous les diagnostiqueurs doivent être certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac (Certidev, Bureau Veritas, Dekra, etc.) et disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Avant de commander, vérifiez le numéro de certification sur le site officiel diagnostiqueur-immobilier.gouv.fr. Un diagnostic réalisé par un non-certifié est nul et non avenu : vous vous exposez aux mêmes conséquences que si vous n'aviez pas fait de diagnostic.
Quand remettre le DDT à l'acheteur
Le DDT doit être remis au plus tard au moment de la signature du compromis. En pratique, mieux vaut l'avoir prêt avant même de diffuser l'annonce : les acheteurs sérieux demandent souvent le DPE dès le premier contact, et certains acheteurs ont l'obligation de le consulter avant de visiter (la loi Climat et Résilience a renforcé ce point pour les biens F et G). Si vous passez par une agence comme CBF Conseils, nous gérons la coordination avec le diagnostiqueur pour que le DDT soit complet au moment de la signature du mandat.
Nous traitons le DDT dès le premier rendez-vous d'estimation. Nous identifions les diagnostics obligatoires pour votre bien, nous signalons ceux qui seraient périmés ou manquants, et nous vous mettons en relation avec des diagnostiqueurs certifiés partenaires qui interviennent sous 3 à 5 jours ouvrables sur nos secteurs (Clermont-Ferrand, Issoire, Chalon-sur-Saône, Le Creusot). Ce délai peut paraître anodin mais il arrive régulièrement que des vendeurs perdent une offre parce que leur DPE était en cours de réalisation au moment où l'acheteur voulait signer le compromis.
9. Les erreurs à ne pas commettre
Erreur 1 — Ne pas vérifier la validité des diagnostics existants
Beaucoup de vendeurs ont un dossier de diagnostics qui date de leur dernier achat, il y a 8 ou 12 ans. L'ERP n'est valable que 6 mois, les diagnostics électrique et gaz que 3 ans. En passant commande trop tôt dans la mise en vente, vous risquez d'avoir un diagnostic électrique périmé au moment où vous signez le compromis, 7 mois plus tard. Calendrier recommandé : commandez le DPE dès la décision de vendre, et l'ERP et les termites 4 à 6 semaines avant la signature prévue du compromis.
Erreur 2 — Confondre diagnostic et obligation de travaux
Le diagnostic électrique ou gaz avec anomalies ne vous oblige pas à faire les travaux avant de vendre. Il informe l'acheteur. En revanche, si l'assainissement non collectif est non conforme (diagnostic ANC), l'acheteur sera obligé de faire les travaux dans l'année. Ce n'est pas un motif de refus de vente, mais il vaut mieux en discuter ouvertement en amont : certains acheteurs négocient une décote équivalente au coût de mise en conformité estimé, d'autres préfèrent que le vendeur fasse les travaux avant la vente.
Erreur 3 — Oublier le Loi Carrez en copropriété
La loi Carrez s'applique à tout lot de copropriété d'une surface privative supérieure à 8 m². Le mesurage est obligatoire et doit figurer dans l'acte. Si la surface mentionnée dans l'acte est supérieure de plus de 1/20e à la surface réelle, l'acquéreur peut exercer une action en réduction de prix dans l'année suivant la signature. Ce n'est pas anecdotique : sur les appartements des années 1960-1980, les surfaces Carrez sont parfois inférieures de 3 à 8 m² à ce que les propriétaires pensaient avoir.
Erreur 4 — Faire réaliser le diagnostic amiante par un non-certifié
Dans les réseaux informels, il circule des offres de diagnostics à bas prix réalisés par des prestataires non certifiés. Un tel diagnostic est juridiquement inexistant. Si de l'amiante est découvert après la vente, vous n'avez aucune protection et l'acheteur peut vous poursuivre. Vérifiez toujours le numéro de certification sur le registre officiel.
Erreur 5 — Lancer la mise en vente sans le DPE
Depuis le 1er janvier 2022, le DPE est obligatoire dans l'annonce immobilière : l'étiquette énergie doit figurer sur toute publication en ligne ou papier. Une annonce sans DPE est illégale et expose l'agent immobilier et le vendeur à des sanctions. En pratique, les portails comme SeLoger ou LeBonCoin exigent la saisie de l'étiquette pour publier l'annonce. Ne pas avoir fait son DPE bloque tout simplement la diffusion.
Questions fréquentes
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre en 2026 ?
Pour une vente dans l'ancien, le DDT comprend au minimum le DPE, l'ERP, le diagnostic amiante (bâtiments d'avant juillet 1997), le CREP (bâtiments d'avant 1949), le diagnostic électrique et gaz (installations de plus de 15 ans), et le cas échéant le diagnostic termites, ANC, nuisances sonores aériennes, Loi Carrez (copropriété). La liste exacte dépend de l'ancienneté et de la localisation du bien.
Qui paie les diagnostics immobiliers, le vendeur ou l'acheteur ?
C'est toujours le vendeur qui commande et paie les diagnostics. Ils doivent être fournis à l'acheteur au plus tard au moment de la signature du compromis. Un diagnostic manquant peut permettre à l'acheteur de demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
Combien coûte un DDT complet en 2026 ?
Pour un appartement ancien de 60 à 80 m² à Clermont-Ferrand ou Chalon-sur-Saône, comptez entre 250 et 400 euros. Pour une maison individuelle ancienne de 100 à 150 m² avec gaz, entre 400 et 650 euros. Passer par un diagnostiqueur qui regroupe toutes les missions en une seule visite est toujours moins cher qu'en les commandant séparément.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
Le DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE plus anciens ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023 ou le 1er janvier 2025 selon leur date de réalisation. Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il faut obligatoirement en refaire un avant toute mise en vente ou en location.
Les diagnostics réalisés pour la vente restent-ils valables pour la location ?
Partiellement. Le DPE, le CREP et l'état amiante réalisés pour une vente peuvent être réutilisés pour une mise en location si leur durée de validité court encore. Mais le mesurage Loi Carrez ne s'applique pas en location (c'est le mesurage Loi Boutin), et certains diagnostics spécifiques à la location doivent être refaits selon leurs propres règles.
Que se passe-t-il si un diagnostic est manquant au compromis ?
Selon le diagnostic manquant, l'acheteur peut demander la nullité de la vente ou une réduction du prix. Pour les vices cachés révélés après coup (plomb, amiante non diagnostiqués), le vendeur peut être condamné à des dommages et intérêts plusieurs années après la transaction. Le notaire peut également refuser de procéder à la signature si le DDT est incomplet.
Faut-il refaire les diagnostics si le bien n'a pas trouvé acquéreur au bout d'un an ?
Cela dépend du diagnostic. Le DPE est valable 10 ans : pas besoin de le refaire. En revanche, l'ERP n'est valable que 6 mois, les termites aussi, et le diagnostic ANC 3 ans. Si votre bien est en vente depuis plus de 6 mois, vous devrez probablement renouveler l'ERP — et le termites si votre commune est concernée — avant la signature du compromis.