Vous avez acheté un appartement pour le louer, votre locataire est assuré, la copropriété a son contrat : vous pensez être couvert. Rarement. Le jour où un dégât des eaux ravage deux étages ou qu'un logement vide est squatté, c'est la PNO, l'assurance propriétaire non occupant, qui décide si vous perdez 300 € de franchise ou 30 000 € de patrimoine. Voici ce qu'elle couvre vraiment, ce qu'elle coûte, et comment éviter les contrats qui ne paient pas au moment du sinistre.
1. PNO : de quoi parle-t-on exactement
La PNO est une assurance multirisque habitation adaptée à celui qui possède un logement sans l'habiter. Elle protège le propriétaire, pas l'occupant. Elle intervient dans trois situations : quand le logement est loué, quand il est vacant entre deux locataires, et quand il est mis à disposition gratuitement (un enfant étudiant, un proche).
La différence avec l'assurance du locataire
Le locataire a l'obligation légale de s'assurer contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégâts des eaux. Son contrat couvre sa responsabilité envers vous. Il ne couvre ni votre perte de valeur si le sinistre n'est pas de son fait, ni les murs si le dommage vient d'une cause extérieure, ni les périodes sans locataire. Sa police est un filet pour lui. La PNO est un filet pour vous.
La différence avec l'assurance de la copropriété
Le contrat de l'immeuble couvre les parties communes : toiture, façade, escaliers, canalisations collectives. Il ne couvre pas l'intérieur de votre lot : revêtements, cloisons, cuisine, salle de bains, électricité privative. Un dégât des eaux dans votre appartement qui abîme le plafond du voisin du dessous relève de votre responsabilité de propriétaire, donc de votre PNO, si le locataire ne peut pas en répondre.
| Qui s'assure | Ce qui est couvert | Ce qui reste hors champ |
|---|---|---|
| Locataire | Risques locatifs, ses meubles, sa responsabilité civile | Votre perte de loyers, la vacance, les défauts du bâtiment |
| Copropriété | Parties communes, responsabilité du syndicat | L'intérieur de votre lot, vos équipements privatifs |
| Propriétaire (PNO) | Murs, sols, équipements du lot, responsabilité du bailleur, vacance | Les meubles du locataire, ses biens personnels |
2. Obligatoire ou pas : ce que dit la loi
En copropriété : oui
Depuis la loi ALUR de 2014, chaque copropriétaire doit justifier d'une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile pour les dommages causés aux autres lots et aux parties communes. Cette obligation vaut que vous occupiez le logement ou non. Le syndic peut en demander l'attestation chaque année, et en cas de refus, souscrire un contrat à vos frais après mise en demeure restée sans effet. Autrement dit : être en règle n'est pas une option, et laisser le syndic le faire à votre place revient plus cher.
En maison individuelle : non, mais
Hors copropriété, aucun texte n'impose la PNO. Pourtant, trois raisons la rendent quasi obligatoire en pratique :
- La banque l'exige presque toujours si le bien est acheté à crédit : elle veut son gage couvert. Voir aussi notre guide de l'assurance emprunteur, qui est un sujet distinct de la PNO.
- Votre responsabilité de propriétaire reste engagée : une tuile qui tombe sur un passant, un arbre qui écrase la voiture du voisin, un incendie qui se propage.
- Votre patrimoine n'est sinon couvert par personne dès que le locataire est insolvable ou parti.
Et l'assurance du locataire, qui la contrôle ?
Vous. Le bail doit comporter une clause obligeant le locataire à s'assurer et à vous remettre une attestation à l'entrée puis chaque année. Si le locataire ne le fait pas, vous pouvez le mettre en demeure puis, après un mois sans réponse, activer la clause résolutoire. La loi permet aussi au bailleur de souscrire lui-même l'assurance pour le compte du locataire et de la lui répercuter. Un oubli sur ce point, et votre PNO devient la seule protection qui tient debout.
Penser que « mon locataire est assuré, donc je n'ai rien à payer ». Sur un sinistre classique, l'assureur du locataire indemnise après avoir établi la responsabilité, avec une franchise et un délai. Pendant ce temps, le logement est inhabitable et le loyer ne tombe plus. La PNO avec garantie perte de loyers comble précisément ce trou.
3. Les garanties à exiger
Tous les contrats PNO affichent « multirisque », mais le contenu varie énormément. Voici ce qu'il faut regarder ligne par ligne.
Le socle indispensable
- Incendie, explosion, foudre : le cœur du contrat, avec un capital suffisant pour reconstruire.
- Dégâts des eaux : le sinistre n° 1 en location. Vérifiez que la recherche de fuite est prise en charge et que les dommages aux voisins sont couverts.
- Catastrophes naturelles : inondation, mouvement de terrain, sécheresse. Cette garantie est légalement incluse dans tout contrat multirisque, avec une franchise réglementaire.
- Tempête, grêle, poids de la neige : utile en altitude, notamment autour d'Issoire et sur les secteurs de montagne.
- Responsabilité civile propriétaire : dommages causés aux tiers par le bâtiment ou ses éléments.
- Recours des voisins et des tiers : le complément qui paie quand le sinistre part de chez vous.
Les options qui valent leur prix
- Perte de loyers : indemnise les loyers non perçus pendant la remise en état d'un logement devenu inhabitable, généralement plafonnée à 12 mois.
- Vacance locative : maintient les garanties, dont vol et dégradations, quand le logement est vide. Sans elle, certains assureurs réduisent la couverture après 60 à 90 jours.
- Protection juridique : prend en charge les frais d'avocat et d'expert en cas de litige avec un locataire, un voisin ou un artisan.
- Dommages électriques et bris de glace : à ajuster selon l'âge de l'installation et le nombre de baies vitrées.
Ce qu'on vous vendra en plus et qu'on peut souvent éviter
Le mobilier extensif, les objets de valeur, l'assistance dépannage 24h/24 gonflée : sur un appartement loué vide ou meublé simplement, le surcoût dépasse rarement l'utilité. En revanche, si vous louez en meublé, vérifiez que le mobilier du bailleur (cuisine, literie, électroménager) est bien déclaré et garanti à sa valeur de remplacement.
4. Combien coûte une PNO en 2026
Le prix dépend de la surface, du type de bien, de la ville, de l'étage, des capitaux garantis et du niveau de franchise. Voici des ordres de grandeur constatés sur le marché pour nos territoires. Ce sont des fourchettes indicatives : un devis personnalisé reste indispensable.
| Bien | Exemple de situation | Prime annuelle indicative |
|---|---|---|
| Studio 20-30 m² | Clermont-Ferrand, centre, étudiant | 80 à 150 € |
| T2 40-50 m² | Chalon-sur-Saône, immeuble en copropriété | 110 à 200 € |
| T3-T4 65-85 m² | Issoire, résidence familiale | 150 à 350 € |
| Maison 90-120 m² | Le Creusot, quartier pavillonnaire avec jardin | 200 à 450 € |
| Immeuble de rapport | 4 à 6 lots, centre-ville | 600 à 1 500 € |
Ces montants restent modestes face au risque. Rapportée au loyer, la prime représente généralement 0,5 à 1,5 mois de loyer par an pour un lot classique. C'est du même ordre que le coût d'un seul déplacement d'artisan en urgence.
Ce qui fait monter ou baisser la prime
- Le rez-de-chaussée et le dernier étage : plus exposés, donc plus chers.
- Un historique de sinistres : un dégât des eaux récent peut doubler la prime ou faire refuser le risque.
- Une franchise haute : passer de 150 à 400 € de franchise peut faire baisser la prime de 10 à 20 %.
- La location meublée : plus de risques, plus d'équipements, donc une prime plus élevée qu'en vide.
- Le multi-contrats : regrouper plusieurs biens chez le même assureur ouvre souvent une remise de 10 à 25 %.
Un bien à louer, un doute sur votre couverture ?
Nos conseillers vérifient avec vous la cohérence entre votre bail, votre mode de gestion et votre assurance, sur Clermont, Chalon, Le Creusot et Issoire.
Demander un point assurance →5. Exemple chiffré : un dégât des eaux à Clermont-Ferrand
Prenons un T2 de 42 m² à Clermont-Ferrand, acheté 128 000 € et loué 520 € par mois à un locataire en place depuis deux ans. Un samedi soir, une canalisation encastrée cède. Le temps que la fuite soit repérée, l'eau a traversé le plancher et atteint l'appartement du dessous.
| Poste | Montant estimé | Qui paie |
|---|---|---|
| Recherche de fuite et réparation de la canalisation | ~ 900 € | PNO (franchise 150 €) |
| Remise en état de votre lot (sol, cloisons, peinture) | ~ 4 200 € | PNO |
| Dommages au voisin du dessous | ~ 2 600 € | PNO (recours des tiers) |
| Loyers perdus pendant 2,5 mois de travaux | ~ 1 300 € | PNO si option perte de loyers |
| Total du sinistre | ~ 9 000 € | Reste à charge : 150 € |
Sans PNO, et avec un locataire dont la responsabilité n'est pas engagée (la canalisation est un défaut du bâti), la facture de 9 000 € repose sur vous, soit un peu plus de 7 % du prix d'achat du bien en un seul incident. Avec une PNO à 140 € par an, la perte maximale tombe à la franchise. Le calcul ne se discute pas.
La même logique vaut pour un T3 à Issoire ou une maison au Creusot : la valeur reconstruite est plus élevée, donc l'enjeu aussi. Le plus important est de déclarer la bonne surface et le bon capital, pas de chercher la prime la plus basse.
6. Vacance locative, squat et dégradations
Un logement vide est un logement fragile
Entre deux locataires, le bien n'est plus chauffé, plus surveillé, et les fuites passent inaperçues. C'est la période où le risque grimpe. Beaucoup de contrats accordent une tolérance de 60 à 90 jours d'inoccupation consécutive. Au-delà, certaines garanties (vol, vandalisme, dégâts des eaux) sont suspendues ou assorties d'une franchise majorée.
Si vous préparez des travaux ou que la remise en location s'éternise, deux réflexes : prévenir l'assureur par écrit, et organiser une visite régulière avec preuve (photos datées). Un logement en rénovation doit en outre être déclaré comme tel : un chantier modifie le risque. Pour mieux anticiper les délais de relocation, notre article sur le état des lieux et le dépôt de garantie détaille la sortie de locataire.
Squat et occupation illicite
La loi protège davantage les propriétaires depuis 2023, mais l'assurance ne paie pas toujours les loyers perdus pendant une occupation illicite. Demandez explicitement si le contrat couvre les frais de procédure et les dégradations constatées après expulsion. Ce sont des lignes que l'on découvre trop tard dans les conditions générales.
Sur les dossiers de gestion que nous reprenons à Clermont et en Bourgogne, plus d'un contrat PNO sur trois présente une anomalie : surface sous-déclarée, bien meublé assuré comme un vide, clause de vacance non lue, ou attestation du locataire périmée. Une vérification annuelle de 15 minutes évite des refus d'indemnisation à 5 chiffres.
7. Sinistre : la marche à suivre
Un sinistre mal déclaré se règle mal. Voici l'ordre des gestes qui comptent.
- Limiter les dégâts : couper l'eau ou l'électricité, sécuriser les lieux. C'est une obligation du contrat, et les frais engagés sont remboursés.
- Documenter : photos, vidéos, noms des occupants et des voisins touchés, avant toute réparation.
- Déclarer dans les délais : 5 jours ouvrés pour un sinistre classique, 2 jours pour un vol, 10 jours après publication de l'arrêté pour une catastrophe naturelle.
- Remplir le constat amiable dégât des eaux avec le voisin concerné : il accélère l'indemnisation de chacun et fixe la répartition des responsabilités.
- Garder les factures : l'assureur rembourse sur justificatifs, parfois après expertise.
- Prévenir le locataire et le syndic : pour les parties communes, c'est l'assurance de l'immeuble qui est concernée.
Franchise, vétusté, plafonds : les trois mots qui coûtent cher
La franchise est le montant qui reste à votre charge. La vétusté est la décote appliquée à l'indemnité selon l'âge des éléments : une moquette de 15 ans ne sera pas remboursée à neuf. Les plafonds limitent certains postes (recherche de fuite, perte de loyers). Comparez ces trois paramètres autant que le prix : deux contrats à 140 € peuvent protéger très différemment.
8. Fiscalité et coordination avec le reste du dispositif
La prime est déductible
La prime d'assurance PNO fait partie des charges déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. Au micro-foncier, elle est intégrée de fait dans l'abattement forfaitaire de 30 % et ne se déduit pas séparément. En location meublée au réel (LMNP), elle s'ajoute aux charges de l'exercice. C'est un argument de plus pour sortir du forfait quand les charges deviennent significatives : voir notre comparatif micro-foncier ou réel.
PNO, GLI, assurance emprunteur : ne pas confondre
Trois contrats, trois risques distincts. La PNO protège le bâtiment et votre responsabilité. La GLI (garantie loyers impayés) protège vos revenus contre un locataire défaillant : voir notre guide GLI et Visale. L'assurance emprunteur protège la banque et votre famille en cas de décès ou d'invalidité. Les confondre, c'est laisser un risque non couvert en pensant l'avoir traité.
En copropriété : synchroniser avec le syndic
Faites coïncider vos garanties avec les règles de la copropriété. Le contrat du syndicat peut inclure une clause d'abandon de recours qui limite certaines actions entre assureurs. Votre PNO doit être compatible avec ce cadre. Pour comprendre ce que vous payez au syndic, relisez notre article sur la copropriété et les charges.
Les cinq pièges des contrats low cost
- Capital mobilier ou immobilier sous-évalué pour afficher une prime basse, avec application de la règle proportionnelle au sinistre.
- Exclusion de la vacance au-delà de 30 jours, sans que vous le sachiez.
- Pas de recours des tiers ou plafond trop bas pour couvrir les dommages à un voisin.
- Franchise catastrophe naturelle non mise en avant, alors qu'elle s'applique de plein droit.
- Résiliation à l'échéance compliquée : vérifiez que vous pouvez résilier à tout moment après un an, comme la loi le permet pour la multirisque habitation.
Questions fréquentes
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
Oui en copropriété : depuis la loi ALUR, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit avoir une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile. Hors copropriété (maison individuelle), la PNO n'est pas imposée par la loi, mais elle reste vivement recommandée, et la banque l'exige presque toujours si le bien est financé par un crédit.
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
Comptez en moyenne 80 à 200 € par an pour un studio ou un T2 en appartement, 150 à 350 € pour un T3 ou T4, et 200 à 450 € pour une maison. Le prix varie selon la surface, la localisation, l'étage, la valeur des biens assurés et le niveau de franchise.
Le locataire étant assuré, ai-je encore besoin d'une PNO ?
Oui. L'assurance du locataire couvre sa responsabilité locative, pas votre patrimoine. Si le locataire est insolvable, a une assurance qui lapse, ou si le sinistre vient d'un défaut du bâtiment, de la copropriété ou d'un tiers, la PNO prend le relais. Elle couvre aussi les périodes de vacance entre deux locataires.
Que se passe-t-il si mon logement reste vide ?
La plupart des contrats PNO continuent de couvrir un logement vacant, mais beaucoup imposent des conditions : durée maximale d'inoccupation (souvent 60 à 90 jours consécutifs), eau coupée ou visites régulières, ou garanties réduites au-delà. Signalez toute vacance prolongée à votre assureur pour éviter un refus d'indemnisation.
Quelles garanties choisir en priorité ?
L'essentiel : incendie et explosion, dégât des eaux, catastrophes naturelles, tempête et grêle, responsabilité civile propriétaire, recours des voisins et des tiers. Les options utiles : perte de loyers, vacance locative, protection juridique, bris de glace et vol ou dégradations en cas de vacance.
Puis-je refacturer l'assurance PNO à mon locataire ?
Non. La PNO protège le propriétaire et n'est pas une charge récupérable sur le locataire. En revanche, vous pouvez déduire la prime de vos revenus fonciers au régime réel, ou de vos charges en LMNP au réel. C'est une charge déductible, pas un coût à répercuter.