Vous louez un appartement nu à Clermont-Ferrand ou une maison à Chalon-sur-Saône, et chaque année vous déclarez vos loyers sans vraiment savoir si vous le faites de la bonne manière. Entre le micro-foncier, qui retire 30 % d'office, et le régime réel, qui déduit vos vraies dépenses, l'écart peut atteindre plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros d'impôt. Voici comment trancher, chiffres à l'appui.
1. Deux régimes, une seule question
Quand vous louez un bien nu (non meublé), vos loyers sont des revenus fonciers. L'administration vous propose deux manières de les déclarer. La question que vous devez vous poser est simple : mes dépenses réelles dépassent-elles 30 % de mes loyers ? Si oui, le réel gagne. Sinon, le micro-foncier gagne et vous évite en plus la paperasse.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil de revenus | 15 000 € de loyers bruts par an maximum | Aucun plafond |
| Base imposable | 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %) | Loyers moins charges réelles |
| Déficit foncier | Impossible | Possible, imputable sur le revenu global |
| Déclaration | Une ligne sur la 2042 | 2042 + formulaire 2044 |
| Engagement | Aucun | 3 ans minimum si option volontaire |
Un point à retenir dès maintenant : le micro-foncier ne concerne que la location nue. Si vous louez en meublé, vous relevez des BIC et d'une autre logique, que nous détaillons dans notre comparatif LMNP vs SCI et dans notre guide louer meublé ou vide.
2. Le micro-foncier : simple, mais forfaitaire
Les conditions d'accès
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vous remplissez ces conditions :
- Vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € (hors charges, tous biens loués nus confondus).
- Vous êtes propriétaire en direct, en indivision, ou associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu dont les associés sont des personnes physiques.
- Vous ne bénéficiez pas d'un dispositif imposant le réel : Malraux, monuments historiques, Périssol, Besson, Borloo ancien, certains régimes de défiscalisation ou une location à un organisme d'aide au logement avec déduction spécifique.
Si vous détenez aussi un bien en dispositif qui impose le réel, vérifiez bien votre situation : dans ce cas le micro-foncier peut être exclu pour tous vos revenus fonciers.
Comment l'impôt se calcule
L'administration applique un abattement de 30 % censé couvrir toutes vos charges : taxe foncière, assurance, entretien, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Vous êtes donc imposé sur 70 % des loyers encaissés, à votre tranche marginale d'imposition (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Avantage : vous ne gardez aucun justificatif à présenter, et vous ne risquez pas d'erreur de déduction. Inconvénient : vous ne déduisez rien de plus, même si vous avez remboursé 4 000 € d'intérêts ou refait la toiture.
Le micro-foncier est un régime de confort pour le propriétaire dont le bien est payé, peu entretenu et peu taxé. Dès que vous avez un crédit en cours ou des travaux, il faut sortir la calculatrice. Ne restez pas au micro-foncier par habitude : l'administration ne vous alertera jamais que le réel serait plus avantageux.
3. Le régime réel : vos dépenses comptent vraiment
Ce que vous pouvez déduire
Au réel, vous soustrayez de vos loyers toutes les charges réellement supportées et justifiées pour le bien loué :
- Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier, de garantie (caution, hypothèque) et l'assurance emprunteur.
- La taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable sur le locataire.
- Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement).
- Les primes d'assurance propriétaire non occupant et loyers impayés.
- Les frais de gestion : honoraires d'agence, comptable, frais de procédure, et un forfait de 20 € par local.
- Les charges de copropriété non récupérables (honoraires de syndic, gros travaux votés).
Ce que vous ne pouvez pas déduire
Le prix d'achat du bien, ses frais de notaire (hors garantie du prêt) et les travaux d'agrandissement ne sont pas déductibles. Les charges récupérables sur le locataire non plus. Si votre sujet est le déficit créé par de gros travaux, notre guide dédié au déficit foncier détaille les règles d'imputation.
Le déficit foncier : l'arme du réel
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent, et la part liée aux intérêts, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Un tel dispositif est impossible au micro-foncier, et c'est la raison pour laquelle un investisseur qui rénove un bien ancien passe presque toujours au réel.
4. Le calcul chiffré : Clermont-Ferrand et Chalon-sur-Saône
Rien ne vaut un cas concret. Deux propriétaires, deux situations opposées.
Cas 1 — Un T2 financé à crédit à Clermont-Ferrand
Un investisseur à la tranche marginale de 30 % possède un T2 loué nu 600 € par mois à Clermont-Ferrand, soit 7 200 € de loyers annuels. Il rembourse encore son prêt et vient de faire repeindre et remplacer la chaudière.
| Poste annuel | Montant |
|---|---|
| Loyers bruts | 7 200 € |
| Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur | 2 200 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Travaux d'entretien (chaudière, peinture) | 1 500 € |
| Honoraires de gestion (6 %) | 430 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € |
| Assurance PNO et loyers impayés | 150 € |
| Total charges réelles | 5 780 € |
Au micro-foncier, il est imposé sur 7 200 × 70 % = 5 040 €. Avec 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 47,2 % au total), il paie environ 2 380 €.
Au régime réel, il est imposé sur 7 200 − 5 780 = 1 420 €. À 47,2 %, il paie environ 670 €.
Écart : environ 1 700 € d'impôt en moins la première année, sans aucune astuce, simplement en déclarant ce qu'il a réellement dépensé.
Vous voulez savoir quel régime vous fait gagner le plus ?
Nos conseillers vous aident à chiffrer vos loyers et vos charges sur vos biens de Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot ou Issoire, et à anticiper votre prochaine déclaration.
Faire le point sur ma fiscalité →Cas 2 — Une maison payée à Chalon-sur-Saône
Un propriétaire à la tranche de 30 % loue sa maison de famille, entièrement remboursée, 400 € par mois à Chalon-sur-Saône, soit 4 800 € par an. Ses seules charges : 700 € de taxe foncière et 500 € d'entretien et d'assurance, soit 1 200 €.
| Régime | Base imposable | Impôt + prélèvements sociaux (47,2 %) |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 3 360 € | ~ 1 590 € |
| Régime réel | 3 600 € | ~ 1 700 € |
Ici, le micro-foncier est meilleur de 110 €, et il épargne en plus un formulaire. Les charges ne représentent que 25 % des loyers : sous le seuil des 30 %, le forfait fait mieux que la réalité.
5. Le seuil des 30 % : comment l'utiliser
Pour comparer rapidement, appliquez cette formule. Divisez vos charges déductibles annuelles par vos loyers annuels bruts :
- Moins de 30 % : le micro-foncier est généralement plus rentable.
- Autour de 30 % : les deux régimes se valent, privilégiez la simplicité du micro-foncier.
- Plus de 30 % : le réel est gagnant, et d'autant plus que le ratio est élevé.
Quelques situations où le réel s'impose presque toujours :
- Les premières années d'un crédit, quand la part d'intérêts est la plus forte.
- L'année de gros travaux (toiture, isolation, mise aux normes électriques).
- Les biens avec des charges de copropriété élevées ou une taxe foncière lourde.
- Les opérations de rénovation d'un bien ancien à fort potentiel, fréquentes dans les centres-villes de Clermont-Ferrand, d'Issoire ou du Creusot.
Un bon calcul se fait sur plusieurs années. Passer au réel pour une année de travaux vous engage trois ans. Si les travaux sont faits en année 1 et que les années 2 et 3 sont presque sans charges, vous pouvez perdre ce que vous avez gagné. Projetez vos dépenses sur 3 exercices avant d'opter, et ne décidez pas à partir d'une seule année.
6. Les règles de l'option et les pièges à éviter
Comment opter pour le réel
L'option pour le régime réel est volontaire quand vous relevez du micro-foncier. Elle se fait en déposant la déclaration 2044 avec votre déclaration de revenus, dans les délais légaux (printemps de l'année suivante). Une fois choisi, le réel est irrévocable pendant 3 ans, puis reconduit chaque année. Pour en sortir, il faut dénoncer l'option dans les délais.
Piège 1 — Des justificatifs introuvables
Au réel, chaque euro déduit doit être justifié : factures de travaux, avis de taxe foncière, relevé annuel d'intérêts de la banque, décompte de charges du syndic. Gardez-les au moins 6 ans, car l'administration peut contrôler sur cette période.
Piège 2 — Confondre entretien et agrandissement
Remplacer des fenêtres, refaire une salle de bains ou isoler les combles est déductible. Construire une véranda, surélever ou agrandir ne l'est pas. Un redressement sur cette confusion est l'un des plus fréquents en contrôle.
Piège 3 — Le maintien en location après déficit
Si vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l'imputation. Une vente ou une reprise du logement anticipée remet en cause l'avantage. C'est un point sensible quand vous envisagez de vendre ; voir notre guide sur la plus-value immobilière.
Piège 4 — Mélanger loyers nus et meublés
Si vous possédez plusieurs biens, certains nus et d'autres meublés, ils relèvent de deux catégories fiscales distinctes. Les charges de l'un ne se compensent pas avec les loyers de l'autre. Le micro-foncier ne s'appréciera que sur les loyers nus.
7. Et si vous détenez le bien en SCI ?
Une SCI familiale ou d'investissement à l'impôt sur le revenu est dite transparente : ce sont les associés qui sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers. Le micro-foncier reste accessible, à condition que tous les associés soient des personnes physiques et que le seuil de 15 000 € soit apprécié sur l'ensemble de leurs revenus fonciers, y compris ceux de leurs autres biens.
Dès qu'un associé est une personne morale, ou que la SCI est à l'impôt sur les sociétés, le micro-foncier ne s'applique plus. Notre article sur la création d'une SCI familiale détaille ces cas. Pour un investisseur qui mesure la performance globale de son projet, la fiscalité s'intègre dans un calcul plus large : voir comment calculer la rentabilité locative.
8. Notre méthode pour décider en dix minutes
- Additionnez vos loyers bruts annuels sur tous vos biens loués nus. Au-delà de 15 000 €, le réel est obligatoire.
- Listez vos charges déductibles de l'année écoulée : intérêts, taxe foncière, travaux, assurance, gestion, copropriété.
- Divisez les charges par les loyers. Sous 30 %, restez au micro. Au-dessus, simulez le réel.
- Projetez les trois prochaines années : travaux prévus, évolution des intérêts, vacance locative éventuelle.
- Vérifiez votre tranche marginale : plus elle est haute, plus chaque euro de charge déduit rapporte.
- Décidez, puis conservez vos justificatifs dans un dossier annuel.
Sur nos secteurs d'Auvergne et de Bourgogne, beaucoup de propriétaires bailleurs ont acheté avec un crédit et restent au micro-foncier par défaut, parce que leur déclaration est pré-remplie. Un simple passage en revue de leurs charges révèle souvent plusieurs centaines d'euros d'impôt évitables par an. Votre comptable ou un conseiller fiscal doit valider le choix final, mais le calcul préalable est à votre portée.
Questions fréquentes
Quel est le seuil du micro-foncier en 2026 ?
Le micro-foncier est ouvert tant que vos revenus fonciers bruts annuels (hors charges) ne dépassent pas 15 000 € et que vous ne louez pas en meublé. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % : vous êtes imposé sur 70 % des loyers encaissés.
Quand le régime réel est-il plus avantageux que le micro-foncier ?
Dès que vos charges réellement déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et de rénovation, assurance, frais de gestion, charges non récupérables) dépassent 30 % des loyers bruts. C'est fréquent la première années d'un achat financé à crédit ou après des travaux.
Peut-on créer du déficit foncier en micro-foncier ?
Non. Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel. Il permet d'imputer jusqu'à 10 700 € par an de déficit issu des charges hors intérêts sur le revenu global, le surplus et les déficits liés aux intérêts se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Combien de temps faut-il rester au régime réel ?
Si vous pouviez relever du micro-foncier et que vous optez pour le réel, l'option est irrévocable pendant trois ans. Elle se reconduit ensuite tacitement d'année en année. Vous pouvez revenir au micro-foncier au terme de cette période en renonçant à l'option avant la date limite de déclaration.
Le micro-foncier s'applique-t-il à la location meublée ?
Non. Le micro-foncier concerne uniquement la location nue. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou régime réel LMNP), avec des règles et des abattements différents.
Faut-il une déclaration spéciale pour le régime réel ?
Oui. Au régime réel, vous remplissez la déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou 2044 spéciale selon les dispositifs) en plus de la 2042. Au micro-foncier, vous reportez simplement le montant brut des loyers dans la déclaration 2042 sans détailler les charges.