Les honoraires d'une agence sont libres, affichés, et pourtant mal compris. Vendeurs comme acquéreurs se demandent la même question : combien ça coûte vraiment, qui paie, et qu'est-ce qu'on obtient en échange ? Voici les chiffres 2026, les règles qui encadrent les tarifs, un calcul sur des cas locaux, et les points sur lesquels vous avez réellement la main pour négocier.
1. Ce qu'on paie vraiment à une agence
Une agence immobilière est rémunérée à la commission : elle ne perçoit rien tant que la vente n'est pas signée chez le notaire. Pas de vente, pas d'honoraires. C'est la différence de fond avec un prestataire qui facture à l'heure ou au forfait. L'agence finance donc de sa poche la prospection, les photos, la diffusion des annonces, les visites, le suivi du dossier jusqu'à l'acte, et supporte le risque d'un mandat qui n'aboutit pas.
Trois points de cadrage à connaître avant de comparer des chiffres :
- Les honoraires de vente sont libres. Aucun barème national n'existe : chaque agence publie le sien.
- Ils sont toujours exprimés TTC, avec une TVA à 20 %. Un taux « de 5 % HT » représente 6 % TTC.
- Ils sont dus à la signature de l'acte authentique, et uniquement si l'opération se réalise effectivement.
En location, c'est l'inverse : les honoraires facturés au locataire sont plafonnés par la loi, on y revient en section 3.
2. Honoraires de vente : les taux pratiqués en 2026
La fourchette réelle du marché
Sur le terrain, la grande majorité des agences traditionnelles facturent entre 4 % et 8 % TTC du prix de vente. Les écarts s'expliquent par trois facteurs : le niveau de prix du bien, le niveau de service (accompagnement, home staging, vidéo, négociation) et le type de mandat. Les réseaux à bas coût ou à commission fixe existent, avec une prestation plus légère, souvent sans visites assurées par l'agent.
| Tranche de prix | Taux TTC courant | Montant sur le bien type |
|---|---|---|
| Jusqu'à 100 000 € | ~ 6 % à 10 % (souvent un forfait minimum) | ~ 7 000 à 8 500 € sur 90 000 € |
| 100 000 à 250 000 € | ~ 5 % à 7 % | ~ 9 000 à 12 000 € sur 180 000 € |
| 250 000 à 500 000 € | ~ 4 % à 6 % | ~ 14 000 à 20 000 € sur 330 000 € |
| Au-delà de 500 000 € | ~ 3 % à 5 % | ~ 20 000 € et plus |
Ces ordres de grandeur sont indicatifs. Le barème exact de chaque agence est obligatoirement affiché en vitrine et sur son site. Les nôtres sont publiés sur la page Honoraires.
Pourquoi les petits prix coûtent proportionnellement plus cher
Vendre un studio à 70 000 € à Issoire demande presque autant de travail que vendre une maison à 250 000 € : même diagnostic, même mandat, même nombre de visites, même dossier chez le notaire. Un taux dégressif ou un minimum forfaitaire est donc normal. Ce qui n'est pas normal, c'est un taux élevé sans contrepartie claire. Demandez toujours ce que contient la prestation.
Comparez les net vendeur, pas les taux. Une agence à 5 % qui estime votre bien 15 000 € trop bas vous coûte plus cher qu'une agence à 6 % qui vend au bon prix. Le taux ne pèse que quelques milliers d'euros ; une erreur d'estimation en pèse davantage.
3. Honoraires de location : un régime plafonné
Pour la location d'un logement en résidence principale, l'agence peut facturer au locataire des honoraires strictement encadrés (loi ALUR). Ils ne couvrent que quelques prestations, et leur montant est plafonné au mètre carré de surface habitable.
| Prestation | Zone très tendue | Zone tendue | Autres zones |
|---|---|---|---|
| Visite, dossier, rédaction du bail (par m²) | 12 € | 10 € | 8 € |
| État des lieux d'entrée (par m²) | 3 € | 3 € | 3 € |
Deux règles à retenir. D'abord, la part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur pour ces prestations. Ensuite, certains frais sont interdits côté locataire : frais de dossier forfaitaires, honoraires de relance ou de quittance, frais de « mise en relation ». Si une agence vous réclame autre chose que les postes ci-dessus, demandez la base légale.
Exemple au Creusot : pour un T3 de 60 m² classé hors zone tendue (à confirmer selon la commune), le locataire paie au maximum 8 € × 60 = 480 € TTC pour la visite, le dossier et le bail, plus 3 € × 60 = 180 € TTC pour l'état des lieux. Soit 660 € TTC au plafond. Le propriétaire paie de son côté les honoraires de mise en location prévus à son mandat de gestion ou de location.
4. Qui paie : vendeur ou acquéreur
C'est la question qui revient le plus. La réponse tient en une phrase : celui que le mandat désigne. Le mandat de vente doit préciser si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, et l'annonce doit le reprendre.
Honoraires à la charge du vendeur
Le prix affiché est le prix de vente. L'agence prélève sa commission sur le produit de la vente, au moment de l'acte. Le vendeur touche donc le prix moins les honoraires. L'acquéreur paie le prix affiché, plus les frais de notaire calculés dessus.
Honoraires à la charge de l'acquéreur
L'annonce mentionne un prix « honoraires inclus » (FAI) et un prix net vendeur. L'acquéreur règle le net vendeur au vendeur et les honoraires à l'agence. Cette présentation est répandue et elle est fiscalement intéressante pour l'acquéreur, comme on le voit en section suivante.
Depuis l'arrêté de 2017, une annonce de vente doit indiquer le prix, le montant ou le pourcentage des honoraires TTC, et la partie qui les supporte. Quand ils sont à la charge de l'acquéreur, le prix net vendeur doit apparaître. Une annonce qui omet ces mentions est irrégulière, et vous pouvez le signaler à la DDPP.
5. L'effet sur les frais de notaire : un calcul concret
Quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés distinctement dans le compromis, ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation. On ne paie des droits que sur le net vendeur. Reprenons un exemple à Issoire : une maison affichée 190 000 € FAI, honoraires de 6 % TTC à la charge de l'acquéreur.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | 190 000 ÷ 1,06 | ~ 179 250 € |
| Honoraires d'agence (6 % du net vendeur) | 190 000 − 179 250 | ~ 10 750 € |
| Frais de notaire (~ 7,5 % du net vendeur) | 179 250 × 7,5 % | ~ 13 450 € |
| Coût total pour l'acquéreur | ~ 203 450 € | |
| Même bien, honoraires intégrés au prix taxable | 190 000 × 7,5 % | ~ 14 250 € de frais de notaire |
L'écart est d'environ 800 € de frais d'acquisition en faveur de l'acquéreur. Cela ne change rien pour le vendeur : son net est le même. C'est pour cette raison que la rédaction du mandat compte. Pour le détail des autres postes, consultez notre guide des frais de notaire 2026.
Côté vendeur, les honoraires qu'il supporte sont déductibles du prix de cession dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui réduit l'assiette quand une plus-value existe. Voir notre article sur la plus-value immobilière.
Vous voulez savoir ce que coûterait la vente de votre bien ?
Nos conseillers vous présentent le barème, le net vendeur et le prix d'annonce à Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot ou Issoire, sans engagement.
Demander mon chiffrage →6. Ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas
Ce que vous pouvez négocier
Les honoraires étant libres, tout se discute avant la signature du mandat. Dans les faits, quatre leviers fonctionnent :
- L'exclusivité. Un mandat exclusif donne à l'agence la certitude d'être payée si le bien se vend, et la contrepartie d'un engagement de moyens (photos pro, vidéo, plan de diffusion, comptes rendus). Elle accepte plus facilement un taux réduit. Détail dans notre article mandat exclusif ou simple.
- Le niveau de prix. Sur un bien au-dessus de 300 000 €, un taux dégressif par tranche est courant.
- La charge. Basculer les honoraires côté acquéreur ne change pas le net que vous touchez mais peut rendre le bien plus attractif dans les recherches, selon la stratégie de prix.
- La clause de baisse. Certaines agences acceptent une baisse du taux si le bien se vend dans un délai court, ce qui aligne leurs intérêts avec les vôtres.
Ce qui ne se négocie pas (ou mal)
Le taux affiché au mandat ne peut pas être modifié par un simple échange verbal ensuite : il faut un avenant écrit. Et une négociation à la baisse sur les honoraires d'un acquéreur, une fois l'offre acceptée, relève rarement du réel : le plus efficace pour lui est de négocier le prix net vendeur. Notre guide négocier le prix d'achat détaille la méthode.
Le vendeur qui demande « 1 point de moins » sans rien changer au reste du dossier gagne, sur un bien à 180 000 €, environ 1 800 €. Le vendeur qui fixe le bon prix dès le premier jour gagne souvent davantage : un bien affiché 10 000 € trop haut perd en moyenne plusieurs semaines puis une baisse de prix. Négociez le taux, mais ne sacrifiez pas la prestation.
7. Les obligations de transparence de l'agence
Une agence qui respecte la loi vous remet, avant tout engagement, des documents précis. Vous pouvez les exiger :
- Le barème d'honoraires, affiché en vitrine, sur le site et remis sur demande, avec la mention TTC.
- Le mandat écrit, numéroté et inscrit au registre des mandats, qui précise le montant, la charge et la durée. Sans mandat valable, aucune commission n'est due.
- La carte professionnelle (carte T) avec sa garantie financière et son assurance de responsabilité civile professionnelle.
- Les comptes rendus de visite, que le vendeur doit recevoir régulièrement dans le cadre d'un mandat exclusif.
Les cas où la commission reste due
Si l'acquéreur présenté par l'agence achète le bien après la fin du mandat, y compris en passant par un autre intermédiaire ou en direct, la clause du mandat prévoit généralement que les honoraires restent dus. La durée de cette clause dite de « protection » est écrite au mandat, et elle est la source de beaucoup de litiges. Lisez-la avant de signer.
Les cas où elle n'est pas due
Aucun honoraire n'est exigible si la vente n'aboutit pas, si une condition suspensive (prêt, urbanisme, préemption) fait tomber le compromis, ou si le mandat est irrégulier (absence de mentions obligatoires, de numéro, de durée). Pour un mandat signé hors de l'agence ou à distance, le vendeur dispose en outre d'un délai de rétractation de 14 jours.
8. Agence classique, réseau en ligne, vente entre particuliers
Faut-il vraiment payer une agence ? La question est légitime. Le bon choix dépend de votre bien, de votre disponibilité et de votre marché local.
| Option | Coût | À retenir |
|---|---|---|
| Agence de proximité | ~ 4 % à 8 % TTC | Connaissance du marché, acquéreurs qualifiés, négociation, suivi jusqu'à l'acte |
| Réseau en ligne | Forfait ou ~ 3 % à 5 % | Moins cher, moins de présence terrain, visites parfois à votre charge |
| Particulier à particulier | Frais de diffusion seulement | Gain apparent, mais temps, risque de mauvais prix et de dossier fragile |
La vente entre particuliers fonctionne bien sur des biens très demandés et des vendeurs disponibles. À Clermont-Ferrand, un T2 bien placé près du tramway peut se vendre seul. À Chalon-sur-Saône ou au Creusot, sur une maison avec travaux ou un bien atypique, l'agent apporte surtout un filtre d'acquéreurs financés : il évite les semaines de visites sans suite.
Un exemple à Chalon-sur-Saône : une maison de 150 000 €, honoraires de 5 % TTC à la charge du vendeur, soit 7 500 €. Si la vente seule dure six mois de plus et se conclut 8 000 € plus bas faute d'un prix cohérent dès le départ, l'économie d'honoraires disparaît. À l'inverse, un bien correctement positionné se vend seul sans difficulté. L'important est de chiffrer les deux scénarios, pas de rejeter l'un par principe.
9. Les erreurs à éviter
Erreur 1 — Choisir l'agence au taux le plus bas
Un taux bas peut cacher une estimation gonflée pour décrocher le mandat. Le bien reste ensuite sans visite pendant des semaines, puis une baisse de prix est imposée. Demandez à l'agence de justifier son estimation avec des ventes comparables récentes (données DVF notamment).
Erreur 2 — Signer sans lire la clause de protection
Une clause qui court pendant 12 ou 24 mois après la fin du mandat peut vous empêcher de changer d'agence sans risque de double commission. Vérifiez la durée et les conditions dans le mandat avant la signature.
Erreur 3 — Confondre prix FAI et net vendeur
Un vendeur qui compte sur 190 000 € alors que l'annonce affiche 190 000 € FAI avec 6 % à la charge de l'acquéreur touchera environ 179 250 €. Écrivez le net attendu noir sur blanc dès l'estimation et vérifiez-le dans le mandat.
Erreur 4 — Payer des frais avant la vente
Aucun frais de dossier, de visite ou de publicité ne peut être exigé d'un vendeur avant la signature de l'acte. Seule la commission, due à la vente, est licite. Toute demande d'avance mérite une question précise.
Questions fréquentes
Combien coûte une agence immobilière à la vente en 2026 ?
Les honoraires de vente sont libres : chaque agence fixe son barème. En pratique, ils se situent le plus souvent entre 4 % et 8 % TTC du prix, avec des taux plus élevés sur les petits budgets et plus bas sur les biens chers. Ils figurent obligatoirement au mandat et dans l'annonce.
Qui paie les honoraires : le vendeur ou l'acquéreur ?
Cela dépend de ce qui est écrit dans le mandat. Les honoraires peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur. Dans les deux cas, l'annonce doit afficher le prix, le pourcentage et la partie qui les supporte. Quand ils sont à la charge de l'acquéreur, ils sont isolés du prix net vendeur et ne servent pas de base aux droits de mutation.
Les honoraires d'agence sont-ils négociables ?
Oui, ils sont libres donc négociables avant la signature du mandat. Le levier le plus efficace est l'exclusivité : un mandat exclusif engage l'agence sur un volume de moyens et justifie souvent un taux plus bas. Une fois le mandat signé, le taux ne peut plus être modifié sans avenant.
Les honoraires de location sont-ils plafonnés ?
Oui. Pour un logement vide ou meublé en résidence principale, la part facturée au locataire est plafonnée par mètre carré : 12 € en zone très tendue, 10 € en zone tendue et 8 € ailleurs pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, plus 3 € par mètre carré pour l'état des lieux. Le bailleur ne peut pas être facturé moins que le locataire sur ces postes.
Les honoraires augmentent-ils les frais de notaire ?
Seulement s'ils sont inclus dans le prix de vente. Quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés distinctement au compromis, ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation. Sur une vente à 190 000 € avec 6 % d'honoraires, l'économie représente environ 800 € de frais d'acquisition.
Quand les honoraires sont-ils dus à l'agence ?
Uniquement si l'opération est effectivement conclue par la signature de l'acte authentique, grâce à l'agence. Aucune somme ne peut être exigée avant, hors mandat de recherche encadré. Si la vente est signée par l'acquéreur présenté par l'agence, y compris après la fin du mandat dans certains cas, la commission reste due.