Une extension de 2019, une toiture refaite en 2021, une maison construite il y a huit ans : ces biens se vendent bien, à condition que le dossier de garanties tienne la route. Sans attestation d'assurance ni facture, vous achetez des travaux que personne ne garantit. Et si une fissure apparaît dans deux ans, la facture est pour vous. Voici ce que couvrent réellement la décennale, la biennale et la dommage-ouvrage, ce qu'un vendeur doit fournir, et comment vérifier un dossier avant de signer.
1. Les quatre garanties du constructeur, dans l'ordre
Quand on parle de « garantie décennale », on mélange souvent plusieurs protections distinctes. Elles ne couvrent pas les mêmes désordres et ne durent pas le même temps. Toutes partent d'une date unique : la réception des travaux, c'est-à-dire le jour où le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. C'est cette date, et pas la date de la facture, qui déclenche les délais.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l'année, quelle que soit leur gravité |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Les équipements dissociables du bâti : chaudière, radiateurs, volets roulants, robinetterie, porte de garage motorisée |
| Décennale | 10 ans | Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination |
| Dommage-ouvrage | 10 ans | Le préfinancement rapide des réparations décennales, sans attendre de déterminer le responsable |
Les trois premières sont des garanties dues par l'entreprise ou le constructeur. La dernière est une assurance que souscrit le propriétaire. Cette distinction change tout au moment d'un sinistre, on y revient en section 5.
La décennale, la plus connue
Elle repose sur le Code civil et s'impose à tous les professionnels du bâtiment : constructeur, maçon, charpentier, couvreur, plombier chauffagiste, architecte, maître d'oeuvre. Même un artisan qui travaille seul doit être assuré. Un entrepreneur qui n'a pas souscrit son assurance décennale s'expose à des sanctions pénales, et vous, à un chantier sans filet.
La biennale, celle qu'on oublie
Un chauffe-eau qui lâche au bout de dix-huit mois, ce n'est pas un sinistre décennal : c'est un équipement dissociable, couvert deux ans. Après, c'est la garantie du fabricant ou rien. Quand un vendeur met en avant « une cuisine neuve et une chaudière récente », regardez les dates de pose : si elles dépassent deux ans, la garantie légale de l'artisan est éteinte.
2. Ce que la décennale couvre et ce qu'elle laisse de côté
Le critère n'est pas le prix de la réparation, c'est la gravité du désordre. Deux conditions alternatives : l'ouvrage est atteint dans sa solidité, ou il devient impropre à sa destination (on ne peut plus l'habiter normalement).
Les cas couverts
- Fissures structurelles, tassement différentiel, défaut de fondations
- Infiltrations d'eau en toiture ou en façade qui touchent la charpente ou les pièces de vie
- Défaut d'étanchéité d'une terrasse, d'un toit plat, d'un sous-sol
- Affaissement d'un plancher, défaut d'isolation grave rendant le logement inhabitable
- Défaillance d'un équipement indissociable du bâti (conduit encastré, réseau enterré)
Les cas exclus
- L'usure normale et le défaut d'entretien (gouttières jamais nettoyées, joints non refaits)
- Les désordres esthétiques sans conséquence sur l'usage (micro-fissures d'enduit, nuance de peinture)
- Les équipements dissociables, sortis de la décennale après deux ans
- Les dommages dus à une cause extérieure : catastrophe naturelle, mauvais usage, modification ultérieure par un tiers
Repeindre une pièce, poser un parquet flottant ou changer une porte intérieure n'entre généralement pas dans le champ de la décennale. Une rénovation de toiture, un ravalement avec isolation par l'extérieur, une extension ou une reprise de charpente, si. Plus les travaux touchent au gros oeuvre ou à l'étanchéité, plus la garantie compte, et plus le dossier doit être complet à la revente.
3. La dommage-ouvrage : obligatoire ou pas ?
La dommage-ouvrage (DO) est l'assurance qui vous permet d'être indemnisé vite en cas de désordre décennal, sans avoir à prouver qui est responsable. L'assureur DO paie les réparations, puis se retourne contre l'entreprise et son assureur. C'est l'inverse d'un procès : vous réparez d'abord, on discute ensuite.
Qui doit la souscrire
Le principe est simple : toute personne qui fait réaliser des travaux de construction soumis à l'obligation d'assurance doit souscrire une dommage-ouvrage avant l'ouverture du chantier. C'est vrai pour une maison neuve, une extension, une surélévation, une reprise en sous-oeuvre. Les promoteurs et les constructeurs de maison individuelle l'incluent dans le contrat.
Une exception existe pour le particulier qui construit ou fait construire pour lui-même, pour son propre usage. Il peut juridiquement s'en passer. Mais cette liberté a un prix, qui apparaît à la revente.
Le piège de la revente
Si vous vendez dans les dix ans suivant la réception, l'acte doit mentionner si une dommage-ouvrage a été souscrite. Sans elle, l'acheteur n'a que la voie longue : assigner l'entreprise, et attendre une expertise. Beaucoup d'acquéreurs, et leurs banques, y regardent à deux fois. Dans les faits, un bien de moins de dix ans sans DO se vend plus difficilement, ou avec une négociation de prix.
Souscrire une dommage-ouvrage coûte en général de l'ordre de 2 à 4 % du coût des travaux pour une construction ou une grosse extension, selon le projet et l'assureur. C'est une dépense qui paraît lourde au démarrage. Elle devient très rentable le jour où vous revendez : elle protège l'acheteur et rassure le notaire et la banque.
4. Ce que le vendeur doit fournir
Dès que des travaux de moins de dix ans ont été réalisés dans le bien, le dossier de vente doit permettre à l'acquéreur de remonter la chaîne : qui a fait quoi, quand, avec quelle assurance. Le notaire demande ces pièces, et l'agence doit les réclamer dès la prise de mandat, pas le jour du compromis.
Les pièces à réunir
- Les factures détaillées de chaque entreprise, avec date, nature et montant des travaux
- Les attestations d'assurance décennale en vigueur à la date d'ouverture du chantier, avec la nature des activités couvertes
- Le procès-verbal de réception, ou à défaut une preuve de la date d'achèvement et de la prise de possession
- La police dommage-ouvrage et sa quittance, quand elle existe
- Le permis de construire ou la déclaration préalable, la déclaration d'achèvement (DAACT) et, le cas échéant, l'attestation de non-contestation de conformité
- Les plans, notices et garanties constructeur des équipements posés
L'attestation décennale est souvent le document le plus difficile à retrouver, parce que personne n'y pense après la fin du chantier. Une entreprise sérieuse peut la redemander à son assureur. Une entreprise qui a disparu ou qui a changé d'assureur laisse un trou dans le dossier.
Ce qui se passe quand il manque des pièces
Rien ne bloque la vente automatiquement, mais le notaire mentionne l'absence de ces documents dans l'acte. L'acheteur signe en connaissance de cause, et le vendeur ne peut plus dire qu'il ignorait. En revanche, l'absence d'attestations fragilise la négociation : un acquéreur averti décotera le prix, demandera une expertise, ou posera une condition suspensive. Le bon moment pour régler ça, c'est le mandat. Pas la veille du rendez-vous chez le notaire.
Vous achetez ou vendez un bien avec travaux récents ?
Nos conseillers contrôlent le dossier de garanties avant la mise en vente ou avant votre offre (attestations, DO, DAACT) sur Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot et Issoire.
Faire vérifier mon dossier →5. Sinistre : la marche à suivre
Une fissure traversante, une infiltration qui revient après chaque orage. Le réflexe est de chercher l'artisan. C'est souvent le mauvais premier pas. Avec une dommage-ouvrage, la procédure est cadrée par la loi, avec des délais courts pour l'assureur.
Avec une dommage-ouvrage
- Déclarez le sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception à l'assureur DO, en décrivant les désordres, avec photos et dates
- L'assureur accuse réception et missionne un expert, en principe dans les quinze jours
- Sous 60 jours à compter de la déclaration, l'assureur notifie sa position sur la garantie
- Sous 90 jours à compter de la déclaration, si la garantie est acquise, il propose une indemnité
- Le paiement doit intervenir rapidement après votre acceptation, pour financer les réparations
Si l'assureur dépasse les délais, la loi prévoit des sanctions à son encontre, notamment la possibilité pour vous de faire exécuter les travaux et de lui présenter la facture.
Sans dommage-ouvrage
Il faut mettre en cause directement l'entreprise, et son assureur décennal. Cela passe par un constat, souvent une expertise judiciaire, et parfois plusieurs années de procédure. Pendant ce temps, le désordre continue à s'aggraver. C'est pour cela que l'absence de DO est un risque réel et pas une formalité.
La prescription, à ne pas rater
L'action doit être engagée dans les dix ans de la réception. Passé ce délai, la garantie s'éteint, même si le désordre est évident. Attention aussi aux désordres « évolutifs » : une fissure apparue en année neuf, qui se développe ensuite, peut être couverte si elle a été signalée à temps.
6. Exemple chiffré : trois dossiers du bassin CBF
Prenons trois situations réalistes, avec des montants illustratifs. L'objectif n'est pas la précision au centime, c'est de montrer comment un dossier complet ou incomplet pèse sur le prix.
| Cas | Bien et travaux | Dossier | Conséquence |
|---|---|---|---|
| Le Creusot | Maison de 1975, extension de 30 m² réalisée en 2019, valeur 210 000 € | Factures, décennale, DO et DAACT fournies | Vente au prix, acheteur finance sans réserve |
| Chalon-sur-Saône | Maison de 2017, valeur 285 000 €, construite en direct avec artisans | Pas de DO, attestations de deux artisans sur cinq | Négociation de 8 000 à 12 000 € ou clause suspensive |
| Issoire | Maison de 1990, toiture refaite en 2022 pour 28 000 €, valeur 195 000 € | Facture sans attestation décennale, entreprise liquidée | Acheteur demande une expertise, décote de 5 000 à 7 000 € |
Prenons le cas de Chalon-sur-Saône pour voir ce que l'absence de garanties coûte vraiment. Un acheteur qui découvre trois ans plus tard une fissure sur un mur porteur, avec réparation estimée à 15 000 €, doit assigner l'entreprise. Si elle est solvable et assurée, il récupère l'argent au bout de deux à quatre ans. Si l'assurance n'était pas valide à la date du chantier, il supporte tout. Une dommage-ouvrage souscrite à l'époque, pour environ 3 % du coût de construction, aurait ramené le délai d'indemnisation à quelques mois.
Sur les biens avec travaux récents, un dossier de garanties complet raccourcit la négociation. Quand le vendeur arrive avec la chemise prête (factures, attestations, DAACT), l'acheteur n'a rien à contester et la banque ne pose pas de question. Quand il manque des pièces, les discussions de prix s'ouvrent. Notre conseil : constituez le dossier avant de nous confier le mandat, on s'occupe de relancer les entreprises et les assureurs.
7. Acheteur : comment sécuriser son achat
Avant l'offre
Demandez la liste des travaux réalisés depuis dix ans et les justificatifs correspondants. Repérez les travaux sans facture (« fait par un ami », « entre voisins »), dans ce cas il n'y a aucune garantie légale. Un chantier en autoconstruction n'a pas d'assurance décennale : c'est le vendeur qui a assumé les risques, et vous les reprenez en achetant.
Dans le compromis
- Faites lister les pièces remises et celles manquantes, directement dans l'avant-contrat
- Prévoyez une condition suspensive si un point technique est ouvert (infiltration, fissure, conformité de l'extension)
- Vérifiez que l'extension est bien déclarée au cadastre et au fisc, sinon vous héritez d'une régularisation
Après l'achat
Conservez le dossier au moins dix ans. Il sert à la revente, à l'assurance habitation, et en cas de sinistre. Pensez à faire figurer sur l'assurance habitation la mention des travaux récents, certains assureurs ajustent la prime.
8. Vendeur : comment valoriser son dossier
Reconstituez ce qui manque
Écrivez aux entreprises pour obtenir une copie des attestations en vigueur à la date du chantier. Un assureur peut la fournir sur demande, avec le numéro de contrat. Conservez les échanges : même une réponse négative montre votre bonne foi.
Soyez transparent
Un vendeur qui cache des travaux non déclarés prend un risque. L'acheteur qui découvre une extension sans permis peut demander l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts. Mieux vaut régulariser avant : un dépôt de déclaration en mairie coûte peu, une procédure coûte cher. Sur ce point, voir aussi notre article sur le vice caché.
Anticipez les diagnostics
Des travaux de rénovation énergétique peuvent améliorer le DPE et justifier un meilleur prix. Encore faut-il les prouver : factures et attestations de qualification de l'entreprise. Pour les aides associées, voir notre guide MaPrimeRénov' 2026. Pour un projet à rénover, notre article acheter une maison à rénover détaille le chiffrage des travaux.
Questions fréquentes
Combien de temps dure la garantie décennale ?
Dix ans à compter de la réception des travaux, c'est-à-dire de la date à laquelle le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination, et elle suit le bien : l'acheteur d'une maison de moins de dix ans en bénéficie pour la durée restante.
La garantie décennale est-elle transmise à l'acheteur ?
Oui. La garantie est attachée à l'ouvrage et non à la personne. Lors de la revente dans les dix ans, l'acquéreur peut agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs. Le vendeur doit donc lui remettre les attestations d'assurance, les factures et le procès-verbal de réception.
L'assurance dommage-ouvrage est-elle obligatoire ?
Elle est obligatoire pour toute personne qui fait réaliser des travaux de construction ou de gros oeuvre soumis à l'obligation d'assurance, sauf exceptions. Un particulier qui construit pour lui-même peut techniquement s'en dispenser, mais s'il revend dans les dix ans il doit le mentionner dans l'acte, et l'absence de dommage-ouvrage pèse sur la vente et sur le prix. En pratique, elle est fortement recommandée.
Que faire si le vendeur n'a pas les attestations de l'artisan ?
Demandez-les avant de signer le compromis. Sans attestation d'assurance décennale ni facture, impossible de prouver que les travaux étaient couverts. Vous pouvez négocier le prix, exiger une clause suspensive, ou renoncer. Le notaire doit mentionner l'absence de ces documents dans l'acte, et elle engage ensuite la responsabilité du vendeur en cas de sinistre.
Que couvre la garantie décennale, et que ne couvre-t-elle pas ?
Elle couvre les désordres graves : fissures structurelles, infiltrations généralisées, effondrement, défaut d'étanchéité de toiture, vice de fondations, équipement indissociable défaillant rendant le logement inhabitable. Elle ne couvre pas l'usure normale, l'entretien, les défauts purement esthétiques ni les équipements dissociables comme une chaudière ou un volet roulant, qui relèvent de la garantie biennale de deux ans.
Que faire en cas de sinistre dans les dix ans ?
Déclarez le sinistre par lettre recommandée à l'assureur dommage-ouvrage s'il existe, avec constat des désordres. L'assureur dispose de soixante jours pour prendre position sur la garantie, puis de quatre-vingt-dix jours pour proposer une indemnité. Sans dommage-ouvrage, il faut se retourner contre l'entreprise et son assureur décennal, ce qui est beaucoup plus long.