Avant de visiter le moindre bien, une question décide de tout : combien la banque acceptera-t-elle de vous prêter ? En 2026, la réponse tient en une règle simple — 35 % de vos revenus — et en quelques paramètres qui font varier le montant de dizaines de milliers d'euros. Voici comment se calcule votre capacité d'emprunt, ce qui la fait monter ou descendre, et un exemple chiffré sur le bassin clermontois et bourguignon.
1. La capacité d'emprunt en une définition
Votre capacité d'emprunt, c'est le montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges, de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Elle se déduit d'abord de votre mensualité maximale, puis se convertit en capital empruntable.
À ne pas confondre avec le budget total d'achat, qui ajoute votre apport personnel et déduit les frais (notaire, garantie). Capacité d'emprunt + apport − frais = prix du bien que vous pouvez viser.
Faites calculer votre capacité d'emprunt avant de chercher un bien. Rien de pire que de tomber amoureux d'une maison hors budget, ou de passer à côté d'opportunités parce qu'on s'est sous-estimé. Une attestation de capacité de votre banque ou de votre courtier vous positionne aussi comme un acheteur sérieux face aux vendeurs.
2. La règle des 35 %
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadre l'octroi de crédit immobilier. Deux limites s'imposent aux banques :
- Taux d'endettement maximum de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise
- Durée maximale de 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas de travaux importants ou d'achat en VEFA, avec différé de remboursement)
Les banques conservent une marge de dérogation d'environ 20 % de leur production trimestrielle, réservée aux bons dossiers (revenus élevés, apport conséquent, reste à vivre confortable, primo-accédants). Mais pour la grande majorité, la barre des 35 % est ferme.
Comment se calcule le taux d'endettement
Taux d'endettement = (charges de crédit ÷ revenus nets) × 100. Les charges incluent la future mensualité de prêt immobilier (assurance comprise) plus vos crédits en cours : prêt auto, crédit conso, autre prêt immobilier. D'où l'importance de solder un crédit conso avant de déposer un dossier : ça libère de la capacité.
3. Calculer votre mensualité maximale
Première étape, simple : votre mensualité maximale = 35 % de vos revenus nets mensuels, moins vos crédits en cours.
| Revenus nets / mois | Mensualité max (35 %) | Sans crédit en cours |
|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 700 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 1 050 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 1 400 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 1 750 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 2 100 € |
Si vous remboursez déjà un crédit auto de 250 €/mois avec 4 000 € de revenus, votre mensualité immobilière max tombe à 1 400 − 250 = 1 150 €.
4. De la mensualité au montant empruntable
La mensualité se convertit en capital selon la durée et le taux. Plus la durée est longue, plus on emprunte (mensualité plus faible), mais plus le coût total grimpe. Voici, à titre indicatif, le capital empruntable pour 1 000 € de mensualité (hors assurance) selon la durée, à un taux d'environ 3,3 %.
| Durée | Capital pour 1 000 €/mois | Effet |
|---|---|---|
| 15 ans | ~ 142 000 € | Coût faible, mensualité élevée |
| 20 ans | ~ 175 000 € | Équilibre |
| 25 ans | ~ 204 000 € | Capacité maximale, coût élevé |
Après le pic de 2023-2024 (autour de 4,5 %), les taux des crédits immobiliers se sont détendus et tournent, début 2026, autour de 3 à 3,5 % sur 20-25 ans selon les profils et les banques. Ces niveaux évoluent vite : faites confirmer le taux applicable au moment de votre projet, l'écart d'un demi-point change votre capacité de plusieurs milliers d'euros.
5. Exemple chiffré à Clermont-Ferrand
Un couple, 4 000 € de revenus nets mensuels, sans crédit en cours, vise un achat sur 25 ans à 3,3 %.
- Mensualité max = 4 000 × 35 % = 1 400 € (assurance comprise, soit ~1 320 € de remboursement hors assurance)
- Capital empruntable ≈ 1 320 × 204 ≈ 270 000 €
- Avec un apport de 30 000 € couvrant les frais de notaire (~7,5 %), budget bien ≈ 280 000 à 285 000 €
À Clermont-Ferrand, où le prix médian d'une maison tourne autour de 2 500 €/m² (transactions réelles DVF), ce budget ouvre l'accès à une maison d'environ 110 m². À Chalon-sur-Saône ou au Creusot, où les prix médians sont plus bas (~1 900 €/m² et ~1 300 €/m²), le même budget achète bien plus grand. La capacité d'emprunt ne dit pas tout : c'est sa rencontre avec le marché local qui définit votre projet réel.
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Utiliser la calculatrice →6. Les revenus pris en compte (et ceux qui ne le sont pas)
Toutes vos rentrées d'argent ne se valent pas aux yeux de la banque. Sont généralement retenus :
- Salaires nets (CDI hors période d'essai surtout)
- Primes et 13e mois récurrents (lissés sur l'année)
- Revenus d'indépendants : moyenne des 2-3 derniers bilans
- Pensions de retraite, rentes stables
- Revenus locatifs, retenus à environ 70 % (abattement pour vacance et charges)
Sont généralement écartés ou minorés : allocations familiales et CAF, primes exceptionnelles, revenus très récents ou irréguliers. Un CDI confirmé reste le profil le plus rassurant ; pour les autres situations (CDD, intérim, indépendants), un bon dossier et un accompagnement font la différence — voir notre guide acheter sans CDI.
7. L'apport et le reste à vivre
L'apport personnel
Les banques attendent en général un apport d'au moins 10 % du prix, suffisant pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 15 à 20 % améliore nettement le taux et l'acceptation. Le financement à 100 %, voire 110 % (frais inclus), existe mais reste réservé aux excellents profils, notamment jeunes actifs à fort potentiel.
Le reste à vivre
Au-delà du taux d'endettement, la banque vérifie votre reste à vivre : ce qu'il reste une fois la mensualité payée. Un foyer avec 6 000 € de revenus et 35 % d'endettement garde 3 900 € pour vivre — confortable. Un foyer à 2 000 € garde 1 300 € — plus tendu, surtout avec des enfants. Deux dossiers à 35 % ne se valent donc pas : le reste à vivre et le « saut de charge » (écart entre loyer actuel et future mensualité) pèsent dans la décision.
8. Comment augmenter sa capacité d'emprunt
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15 %, au prix d'un coût total supérieur.
- Solder un crédit conso : chaque mensualité de crédit en cours grignote directement votre capacité.
- Augmenter l'apport : il réduit le montant à emprunter et rassure la banque sur le taux.
- Mobiliser les prêts aidés : le PTZ 2026, le prêt Action Logement ou un PEL viennent compléter le prêt principal sans alourdir votre endettement pendant le différé.
- Soigner son dossier : comptes sans découvert sur 3 mois, épargne régulière, stabilité professionnelle. Le « savoir-épargner » rassure autant que le niveau de revenus.
- Faire jouer la concurrence : d'une banque à l'autre, le taux et la souplesse varient. Un courtier ou votre conseiller CBF peut vous orienter.
Beaucoup d'acheteurs sur le bassin clermontois et bourguignon se lancent dans les visites sans avoir validé leur capacité. Résultat : des offres qui sautent faute de financement, ou des projets sous-dimensionnés. Notre méthode : cadrer le budget global dès le premier rendez-vous (capacité + apport + frais), orienter vers les bons partenaires bancaires, et n'engager les visites que sur des biens réellement finançables. On fait gagner du temps et on évite les déceptions.
9. Capacité d'emprunt et frais : la vue d'ensemble
N'oubliez pas que votre capacité d'emprunt finance le bien, mais que d'autres coûts s'ajoutent : les frais de notaire (~7-8 % dans l'ancien), les frais de garantie (~1 %), et l'assurance emprunteur sur toute la durée. Raisonnez toujours en budget tout compris : capacité d'emprunt + apport, moins les frais annexes, égale le prix du bien réellement accessible.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois en 2026 ?
Avec 3 000 € nets et la règle des 35 %, votre mensualité maximale (assurance comprise) est d'environ 1 050 €. Sur 25 ans à ~3,3 %, cela représente une capacité d'environ 205 000 à 215 000 €, plus votre apport. Le montant exact dépend du taux, de la durée et de vos crédits en cours.
Qu'est-ce que la règle des 35 % ?
Depuis 2022, le HCSF impose aux banques un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, et une durée limitée à 25 ans (27 ans avec travaux ou VEFA). Les banques gardent ~20 % de marge de dérogation pour les bons dossiers.
Quels revenus sont pris en compte ?
Salaires nets, primes récurrentes, pensions, et environ 70 % des revenus locatifs. Les allocations et revenus exceptionnels sont généralement écartés. Pour les indépendants, on retient la moyenne des 2-3 derniers bilans.
Quel apport faut-il en 2026 ?
Au moins 10 % du prix en général (pour couvrir frais de notaire et garantie). 15 à 20 % améliorent les conditions. Le financement à 100-110 % existe mais reste réservé aux excellents profils.
La durée du prêt change-t-elle ma capacité ?
Oui. Allonger la durée baisse la mensualité et augmente le montant empruntable (environ +15 % en passant de 20 à 25 ans), mais le coût total des intérêts augmente. C'est un arbitrage entre montant accessible et coût global.
Le PTZ entre-t-il dans le calcul des 35 % ?
Pendant sa période de différé, le PTZ ne pèse pas sur le taux d'endettement, ce qui en fait un excellent levier pour augmenter votre capacité globale. Voir notre guide du PTZ 2026 pour les conditions et plafonds.