En France, plus d'un achat immobilier sur trois est réalisé par un couple non marié. Concubins, partenaires pacsés : le droit ne vous interdit rien, mais il ne vous protège pas non plus par défaut. Sans bonne organisation juridique, une séparation peut transformer un projet de vie en cauchemar judiciaire. Voici ce que vous devez poser sur la table avant de signer le moindre compromis.
1. Trois régimes possibles : lequel choisir ?
Quand un couple non marié achète un bien immobilier, il dispose de trois cadres juridiques. Chacun a ses règles, ses avantages et ses angles morts. Le choix doit se faire avant la signature de l'acte, car il est difficile à modifier après.
| Régime | Fonctionnement | Idéal pour | Principal risque |
|---|---|---|---|
| Indivision | Chacun possède une fraction du bien (quote-part) | La plupart des couples, résidence principale | Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment |
| SCI | Le bien appartient à une société, chacun détient des parts sociales | Patrimoine multiple, transmission organisée | Comptabilité obligatoire, coût de création, prêts plus complexes |
| Tontine | Clause qui attribue la pleine propriété au survivant au décès de l'autre | Protection du partenaire sans enfants d'une autre union | Irrévocable, coût fiscal au décès |
Pour l'immense majorité des couples non mariés achetant leur résidence principale, l'indivision est la bonne réponse. Elle est simple, lisible pour les banques, et suffisamment sécurisable via une convention notariée. La SCI et la tontine répondent à des besoins spécifiques qui méritent une consultation avec un notaire avant d'être envisagés.
2. L'indivision : le régime par défaut
Lorsque deux personnes signent un acte d'achat ensemble, elles deviennent indivisaires. Le bien n'appartient pas à l'un ou l'autre : il appartient aux deux, chacun pour une fraction. Cette fraction, c'est la quote-part. Elle doit être mentionnée dans l'acte notarié.
Comment fonctionne l'indivision au quotidien
Dans l'indivision, les décisions courantes d'entretien (réparations locatives, travaux d'entretien) se prennent à la majorité des deux tiers des droits. Les décisions importantes (travaux de rénovation lourde, vente du bien, bail longue durée) exigent l'unanimité. En pratique, pour un couple qui s'entend, ça ne pose aucun problème. La difficulté surgit en cas de séparation ou de mésentente.
L'article 815 du Code civil pose une règle redoutable : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision ». N'importe quel indivisaire peut, à tout moment, demander le partage judiciaire du bien. Cela peut signifier une vente forcée à un moment inopportun, avec une décote et des frais de procédure.
La convention d'indivision : le rempart indispensable
Pour se protéger de ce risque, les notaires proposent de rédiger une convention d'indivision. Ce document, passé devant notaire, peut :
- Figer l'indivision pour une durée déterminée (5 ans maximum, renouvelables), pendant laquelle aucun des deux ne peut exiger la vente unilatéralement
- Organiser la gérance du bien (qui prend les décisions courantes)
- Prévoir les modalités de rachat de part en cas de séparation
- Définir la répartition des charges et remboursements
Le coût d'une convention d'indivision notariée est de l'ordre de 400 à 800 €. C'est l'une des meilleures assurances juridiques qu'un couple non marié puisse souscrire au moment de l'achat.
Chez CBF Conseils, nous accompagnons régulièrement des couples en concubinage sur les bassins de Clermont-Ferrand et Chalon-sur-Saône. La convention d'indivision est systématiquement recommandée par nos partenaires notaires. Elle coûte 600 €, elle évite des procédures judiciaires à 20 000 €. Pourtant, moins d'un couple sur cinq la signe spontanément sans qu'on leur en parle.
3. Quote-parts : comment les fixer quand l'un apporte plus
La question des quote-parts est l'une des plus délicates à traiter. Par défaut, quand rien n'est précisé dans l'acte, on suppose une égalité 50/50. Mais ce n'est pas toujours équitable.
Calculer la contribution réelle de chacun
La contribution d'un indivisaire se mesure sur l'ensemble de l'opération : apport personnel au départ, mais aussi remboursement du prêt sur toute la durée. Si l'un apporte 40 000 € et l'autre 10 000 €, et qu'ils remboursent chacun 700 €/mois le même prêt, la contribution globale n'est pas 50/50.
Exemple simplifié sur un bien à 250 000 € financé sur 20 ans :
| Élément | Partenaire A | Partenaire B |
|---|---|---|
| Apport personnel | 40 000 € | 10 000 € |
| Prêt remboursé (20 ans × 700 €/mois) | 84 000 € | 84 000 € |
| Contribution totale estimée | 124 000 € | 94 000 € |
| Quote-part logique | ~ 57 % | ~ 43 % |
En pratique, les notaires et les conseillers CBF peuvent vous aider à calculer des quotes-parts qui reflètent fidèlement la réalité financière, en tenant compte des versements mensuels futurs, de l'apport initial et des éventuelles soultes (remboursements différés). Ce travail préalable évite les contentieux en cas de séparation : chacun récupère sa part de valeur au prorata de ce qu'il a réellement investi.
La soulte d'apport : formaliser les contributions déséquilibrées
Quand l'un des deux apporte une somme significativement plus importante, une autre option consiste à reconnaitre une créance dans l'acte : le partenaire qui a plus apporté peut faire constater que son co-indivisaire lui devra une somme lors du partage, indépendamment des quotes-parts. Cette mécanique est plus fine que les seules quotes-parts mais nécessite un notaire attentif à la rédaction.
4. PACS et concubinage : les différences qui comptent
Beaucoup de couples pensent que le PACS les protège davantage qu'un simple concubinage pour l'immobilier. C'est vrai pour certaines choses, mais pas pour la propriété elle-même.
Ce que le PACS change
Depuis 2007, le régime légal du PACS est la séparation des patrimoines : chaque partenaire conserve la propriété exclusive de ses biens. Un bien acheté seul pendant le PACS lui appartient à lui seul. Pour un bien acheté ensemble, les partenaires pacsés sont en indivision, comme des concubins — les mêmes règles s'appliquent.
Les vraies différences du PACS pour l'immobilier :
- Fiscalité avantageuse : les partenaires pacsés déclarent leurs revenus conjointement, ce qui peut améliorer la capacité d'emprunt ou les avantages fiscaux liés à certains dispositifs
- Droits de succession : en cas de décès, le survivant pacsé ne paie aucun droit de mutation sur les biens transmis par testament (idem que le mariage). Sans PACS ni mariage, le concubin survivant est taxé à 60 %.
- Résidence principale en cas de décès : le partenaire pacsé survivant a le droit de rester dans le logement commun pendant 1 an (contre 1 an aussi pour le concubin si un testament le prévoit explicitement)
Ce que le PACS ne change pas
Le PACS ne crée aucun droit automatique de succession. Sans testament, le partenaire pacsé n'hérite de rien : les biens vont aux héritiers légaux (enfants, parents). C'est un point que beaucoup ignorent. Si vous êtes pacsés et co-propriétaires, l'autre doit rédiger un testament pour que vous puissiez conserver le logement à son décès — sauf à utiliser une clause de tontine (voir section 7).
Un couple en concubinage sans testament achète une maison à Issoire. L'un décède. Sa part (50 %) revient à ses parents ou à ses enfants d'une première union — pas au concubin survivant. Ce dernier peut se retrouver en indivision forcée avec des beaux-parents ou des demi-frères et sœurs, et contraint de vendre. Ce scénario se produit régulièrement. La solution : testament + convention d'indivision, ou clause de tontine pour les couples sans enfants. Coût total : moins de 1 500 €. Valeur de la protection : inestimable.
5. Le prêt immobilier à deux sans être mariés
Le statut marital n'influe pas sur la décision d'octroi d'un prêt. Ce qui compte pour la banque, c'est la capacité de remboursement du foyer. Deux revenus valent mieux qu'un, quelle que soit la nature de la relation.
La solidarité du prêt commun
Quand deux personnes co-empruntent, elles signent un prêt solidaire. La banque peut exiger le remboursement intégral de l'un ou l'autre des co-emprunteurs, sans tenir compte de leurs quotes-parts sur le bien. Si l'un cesse de payer (perte d'emploi, séparation), l'autre doit prendre le relais sur la totalité des mensualités pour éviter la déchéance du terme et la saisie.
C'est un engagement lourd. Il faut en mesurer les conséquences avant de s'y lancer, surtout dans une relation qui n'a pas encore le recul du mariage.
L'assurance emprunteur : couvrir les deux
L'assurance emprunteur est contractée pour chaque co-emprunteur. Elle couvre les risques de décès, d'invalidité et parfois de perte d'emploi. La répartition de la couverture (quote-part assurée) est exprimée en pourcentage du capital emprunté.
Pour un couple non marié, la recommandation est de couvrir chaque emprunteur à 100 % (soit 200 % au total). Ainsi, si l'un décède ou devient invalide, la totalité du prêt est remboursée par l'assurance et le survivant conserve le bien libre de dette. Une couverture à 50/50 laisse la moitié du prêt à la charge du survivant — ce qui peut suffire ou pas selon les revenus.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment. Si votre contrat actuel est sous-dimensionné, il est possible de le renforcer sans renégocier le prêt. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l'assurance emprunteur 2026.
En cas de séparation : dénouer le prêt commun
C'est souvent le plus délicat. Quand le couple se sépare, trois options existent :
- Vente du bien : le prêt est soldé, chacun récupère sa part de la plus-value (ou supporte sa part de moins-value)
- Rachat de part : l'un rachète la quote-part de l'autre. Il doit pour cela obtenir un nouveau prêt à son seul nom pour couvrir la soulte et le capital restant dû. La banque initiale doit accepter de libérer le co-emprunteur sortant — elle ne le fait pas systématiquement.
- Maintien de l'indivision : rare et conflictuel dans la durée, sauf accord amiable parfaitement formalisé
Votre projet à deux, bien structuré dès le départ
Nos conseillers accompagnent les couples non mariés de Clermont-Ferrand, Chalon-sur-Saône, Le Creusot et Issoire : montage du dossier, quote-parts, convention d'indivision, contacts notaires partenaires.
Prendre rendez-vous →6. La SCI : quand cela vaut vraiment le coup
La SCI (société civile immobilière) est souvent présentée comme la solution magique pour les couples non mariés. La réalité est plus nuancée. Elle est pertinente dans des cas bien définis, mais pas dans tous.
Les avantages de la SCI pour un couple non marié
- Statuts sur mesure : contrairement à l'indivision, les statuts de SCI permettent d'organiser librement la gouvernance (qui peut décider quoi, à quelle majorité) et les conditions de cession des parts
- Transmission facilitée : les parents peuvent donner des parts de SCI à leurs enfants progressivement, en profitant des abattements fiscaux de donation, tout en conservant la gestion
- Plusieurs biens, une seule structure : si le couple envisage plusieurs acquisitions, la SCI permet de les gérer dans un cadre unique avec une comptabilité centralisée
- Protection contre le droit de partage : dans une SCI, on ne peut pas demander la liquidation de la société comme on peut demander le partage d'une indivision. Les statuts peuvent rendre les parts incessibles sauf accord
Les inconvénients à ne pas sous-estimer
- Coût de création : entre 1 500 et 3 000 € chez un notaire ou un avocat
- Comptabilité annuelle : même une petite SCI doit tenir des comptes, tenir une assemblée générale annuelle et, selon son régime fiscal, déposer une déclaration de résultats
- Résidence principale : les banques regardent avec prudence un prêt à une SCI pour financer la résidence principale de ses associés. Certains établissements refusent, d'autres appliquent des conditions plus strictes
- Revente moins fluide : vendre des parts de SCI est plus complexe que vendre un bien en indivision, notamment pour les acquéreurs qui souhaitent une propriété directe
Notre position terrain : pour l'achat d'une résidence principale unique, la convention d'indivision bien rédigée est plus efficace, moins coûteuse et plus lisible pour les banques. La SCI prend tout son sens à partir du deuxième bien ou d'une volonté explicite de transmission organisée.
7. La tontine : l'outil méconnu des couples sans enfants
La clause de tontine (ou pacte tontinier) est une stipulation insérée dans l'acte d'achat. Elle prévoit que le bien est réputé n'avoir jamais appartenu qu'au survivant, à compter du décès de l'autre. En d'autres termes : pas de succession, pas d'héritage — le survivant devient rétroactivement seul propriétaire depuis l'origine.
Quand la tontine est pertinente
La tontine est particulièrement adaptée aux couples :
- Non mariés, non pacsés, sans enfants issus d'autres unions
- Qui veulent protéger le survivant sans passer par une succession (qui pourrait amener des héritiers indésirables dans le bien)
- Achetant un bien de valeur modérée (les avantages fiscaux sont plus nets en dessous de certains seuils)
Le coût fiscal de la tontine
Au décès, le survivant doit payer des droits sur la part récupérée. Pour la résidence principale occupée en commun de moins de 76 000 €, le taux est avantageux (0,715 %). Au-dessus, ou pour un bien non occupé en résidence principale, les droits peuvent être ceux d'une succession entre non-parents : 60 %. C'est un frein majeur pour les biens de valeur élevée.
La tontine est irrévocable sauf accord des deux parties. Si le couple se sépare sans céder le bien, aucun des deux ne peut sortir de la tontine unilatéralement — c'est une contrainte forte qu'il faut bien mesurer avant de signer.
8. Exemple chiffré : achat à Clermont-Ferrand
Léa et Thomas, en concubinage depuis 4 ans, achètent un appartement T4 de 85 m² dans le quartier Montferrand à Clermont-Ferrand, affiché à 195 000 € (frais d'agence inclus, à la charge acquéreur, isolés à 9 000 €). Prix taxable pour les frais de notaire : 186 000 €.
Situation financière :
- Léa : CDI, salaire 2 800 €/mois, apport personnel 25 000 €
- Thomas : CDI, salaire 2 200 €/mois, apport personnel 8 000 €
- Apport commun : 33 000 €, soit 17 % du prix
- Prêt commun : 162 000 € sur 20 ans à 3,35 %, mensualité ~930 €
Quote-parts calculées :
- Léa : 25 000 € d'apport + 50 % du prêt (93 000 € sur 20 ans) = 118 000 € de contribution
- Thomas : 8 000 € + 50 % du prêt = 101 000 € de contribution
- Quote-parts inscrites dans l'acte : Léa 54 % — Thomas 46 %
Budget total à prévoir :
- Prix du bien : 195 000 €
- Frais de notaire (6,8 % sur 186 000 €) : ~12 650 €
- Convention d'indivision notariée : 650 €
- Testaments croisés (facultatif mais recommandé) : ~300 €
- Budget total hors mobilier : ~208 600 €
Léa et Thomas ont signé une convention d'indivision de 5 ans renouvelables. Thomas a rédigé un testament léguant sa part à Léa. En cas de décès de Thomas, Léa hérite de 46 % en passant par succession, avec droits de mutation à 60 % sur la valeur de la part (car ils ne sont ni mariés ni pacsés) — soit ~56 000 € de droits sur 195 000 × 46 % = 89 700 €. Un coût élevé qui justifie de réfléchir à un PACS ou à la tontine si la valeur du bien monte.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un bien immobilier ensemble sans être mariés ?
Oui, sans condition. Concubins et partenaires pacsés peuvent acquérir un bien ensemble exactement comme un couple marié. Le bien entre alors en indivision par défaut, chacun possédant une quote-part. Il est aussi possible de créer une SCI ou d'utiliser une clause de tontine pour organiser différemment la propriété.
Qu'est-ce que l'indivision et quels sont ses risques ?
L'indivision est le régime par défaut pour deux personnes non mariées qui achètent ensemble. Chacun possède une fraction du bien (50/50 ou autre répartition). Le principal risque est qu'en cas de mésentente, n'importe quel indivisaire peut demander le partage judiciaire (article 815 du Code civil), ce qui peut forcer la vente. Une convention d'indivision notariée permet de bloquer ce droit pendant 5 ans renouvelables.
Le PACS modifie-t-il les règles pour un achat immobilier ?
Le PACS a un impact limité sur la propriété : les partenaires pacsés sont en indivision comme des concubins. En revanche, le PACS supprime les droits de mutation au décès (si testament), améliore la fiscalité commune et offre un droit au maintien dans le logement. Sans testament, le partenaire pacsé n'hérite de rien automatiquement.
Comment fixer les quote-parts quand l'un apporte plus que l'autre ?
Les quote-parts inscrites dans l'acte notarié doivent refléter la contribution réelle de chacun sur l'ensemble de l'opération : apport initial + part de remboursement du prêt sur toute la durée. On peut fixer des parts inégales (60/40, 57/43) pour refléter ce déséquilibre. En cas de séparation, chacun récupère la valeur du bien proportionnellement à sa quote-part.
Que se passe-t-il si l'un des co-emprunteurs ne peut plus rembourser ?
Le prêt commun est solidaire : la banque peut exiger le remboursement intégral de l'un ou l'autre, sans tenir compte des quotes-parts. Si l'un cesse de payer, l'autre doit assumer la totalité des mensualités. En cas de séparation, il faut soit vendre le bien, soit racheter la part de l'autre avec un nouveau prêt, soit obtenir de la banque la libération du co-emprunteur sortant.
La SCI est-elle vraiment utile pour un achat en couple non marié ?
La SCI est utile pour gérer plusieurs biens ou organiser une transmission. Pour une résidence principale unique, elle est souvent surdimensionnée : coût de création (1 500 à 3 000 €), comptabilité annuelle, et réticence des banques pour les prêts. Une convention d'indivision notariée suffit dans la grande majorité des cas.
Qu'est-ce que la clause de tontine et quand l'utiliser ?
La clause de tontine prévoit que le survivant devient rétroactivement seul propriétaire depuis l'origine du bien au décès de l'autre. C'est une protection forte, mais irrévocable et potentiellement coûteuse fiscalement (jusqu'à 60 % de droits au-delà de certains seuils). Elle convient surtout aux couples stables sans enfants d'une autre union souhaitant protéger le survivant sans succession complexe.