Comment estimer un fonds de commerce : 3 methodes.

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Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Avant de parler d'estimation, il est important de definir ce qu'englobe un fonds de commerce. Juridiquement, il s'agit de l'ensemble des elements corporels et incorporels qui permettent l'exercice d'une activite commerciale : la clientele, l'enseigne, le droit au bail, le materiel, les stocks, les licences eventuelles et le savoir-faire.

Le fonds de commerce est distinct des murs commerciaux (le local en lui-meme, qui appartient au proprietaire bailleur). C'est une distinction essentielle : un acquereur de fonds de commerce achete le droit d'exploiter une activite dans un local dont il sera locataire, pas le local lui-meme.

L'estimation d'un fonds de commerce est un exercice complexe car sa valeur depend a la fois de donnees financieres objectives et de facteurs qualitatifs subjectifs. Trois methodes principales permettent d'approcher cette valeur.

Methode 1 : le pourcentage du chiffre d'affaires

C'est la methode la plus repandue, notamment pour les petits commerces. Elle consiste a appliquer un coefficient sectoriel au chiffre d'affaires annuel moyen des trois dernieres annees (hors annees atypiques).

Les coefficients par secteur d'activite

Ces coefficients, publies par les Chambres de Commerce et les organisations professionnelles, varient considerablement selon le secteur :

• Boulangerie-patisserie : 60 a 110 % du CA annuel TTC
• Restaurant traditionnel : 50 a 100 % du CA annuel TTC
• Restauration rapide : 40 a 80 % du CA annuel TTC
• Salon de coiffure : 50 a 100 % du CA annuel TTC
• Bar-tabac : 80 a 150 % du CA annuel TTC (la licence IV a une valeur importante)
• Pharmacie : 80 a 120 % du CA annuel HT
• Commerce de detail alimentaire : 30 a 60 % du CA annuel TTC
• Commerce de detail non alimentaire : 20 a 50 % du CA annuel TTC
• Hotel : 80 a 300 % du CA annuel (selon le nombre d'etoiles et l'emplacement)

Exemple : une boulangerie realisant un CA annuel de 350 000 euros TTC, avec un coefficient de 80 %, sera estimee a environ 280 000 euros.

L'avantage de cette methode est sa simplicite et le fait qu'elle repose sur des baremes largement acceptes par les tribunaux de commerce et les banques. Sa limite est qu'elle ne tient pas compte de la rentabilite reelle de l'activite : un commerce qui fait 500 000 euros de CA mais ne degage aucun benefice sera surevalue par cette methode.

Methode 2 : le multiple de l'EBE

L'EBE (Excedent Brut d'Exploitation) mesure la performance economique reelle de l'entreprise, independamment de sa politique de financement et d'amortissement. La methode consiste a appliquer un multiple a l'EBE moyen des trois dernieres annees.

Formule : Valeur = EBE moyen x Multiple

Le multiple varie generalement entre 3 et 7 fois l'EBE, selon le secteur, la taille de l'entreprise et le niveau de risque :

• 3 a 4 fois l'EBE : commerces de proximite, activites a forte dependance du dirigeant, secteurs en difficulte.
• 4 a 5 fois l'EBE : commerces etablis avec une clientele fidele, bonne rentabilite, bail favorable.
• 5 a 7 fois l'EBE : activites a forte recurrence de revenus, marques reconnues, emplacements premium.

Exemple : un restaurant avec un EBE moyen de 60 000 euros et un multiple de 4,5 sera estime a environ 270 000 euros.

Cette methode est consideree comme la plus fiable car elle reflete la capacite reelle du fonds a generer des profits. C'est celle que privilegient les banques pour evaluer la capacite de remboursement d'un pret d'acquisition.

Methode 3 : la methode patrimoniale (par les actifs)

Cette methode consiste a evaluer individuellement chaque element du fonds de commerce et a les additionner :

• Le droit au bail : c'est souvent l'element le plus precieux, surtout dans les emplacements commerciaux recherches. Il se calcule en fonction de l'ecart entre le loyer actuel et le loyer de marche, multiplie par la duree restante du bail. Un droit au bail en centre-ville de Clermont-Ferrand peut valoir de 20 000 a 150 000 euros selon l'emplacement et les conditions du bail.
• Le materiel et les agencements : evalues a leur valeur venale (valeur de revente en l'etat), pas a leur valeur comptable nette qui est souvent inferieure.
• Le stock de marchandises : evalue au prix d'achat pour les produits encore commercialisables.
• Les elements incorporels : clientele, enseigne, savoir-faire, fichier clients, site internet. Ces elements sont les plus difficiles a chiffrer objectivement.

Cette methode est surtout utile pour les fonds de commerce peu rentables ou en difficulte, ou la valeur patrimoniale peut depasser la valeur economique.

Les facteurs qui influencent la valeur

L'emplacement

C'est le critere numero un. Un commerce en emplacement "numero 1" (rue pietonne principale, galerie marchande frequentee, angle de rue passant) vaut deux a trois fois plus qu'un commerce equivalent en emplacement secondaire. Le flux de passage, la visibilite, l'accessibilite et le stationnement sont des criteres determinants.

Le bail commercial

Les conditions du bail influencent directement la valeur du fonds : duree restante (un bail en fin de periode est un risque), montant du loyer par rapport au marche, clause de cession (certains baux limitent la liberte de ceder), activites autorisees (un bail "tous commerces" est plus precieux qu'un bail restreint a une activite specifique).

La dependance au dirigeant

Un fonds dont la clientele vient principalement pour le dirigeant (medecin, avocat, artisan reconnu) perd une partie de sa valeur lors de la cession, car une partie de la clientele risque de ne pas suivre le repreneur. A l'inverse, un commerce avec une marque forte, des processus bien documentes et une equipe en place conserve mieux sa valeur.

Chez CBF Conseils, nous accompagnons les cessions de fonds de commerce en croisant systematiquement les trois methodes d'estimation pour aboutir a une fourchette de valeur argumentee et defensible aupres des banques et des acquereurs potentiels.