Vous pouvez donner un bien immobilier à vos enfants tout en continuant à y habiter ou à en toucher les loyers jusqu'à la fin de vos jours — et sans que vos enfants paient un centime de plus au fisc à votre décès. C'est le principe du démembrement de propriété. Un outil qui divise la pleine propriété en deux droits distincts, que l'on peut séparer, transmettre et recombiner selon des règles précises. En 2026, il reste l'un des leviers les plus puissants de l'optimisation patrimoniale — à condition de comprendre ce que l'on fait.
1. La pleine propriété divisée en deux droits
En droit civil français, la pleine propriété d'un bien repose sur trois attributs : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et l'abusus (le droit de disposer du bien, de le vendre ou de le modifier). Le démembrement consiste à séparer ces attributs entre deux parties :
- L'usufruitier : il dispose de l'usus et du fructus. Il habite le bien ou perçoit les loyers. Il n'en est pas propriétaire au sens strict.
- Le nu-propriétaire : il détient l'abusus. Il est propriétaire du bien, mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit existe.
La pleine propriété n'est pas supprimée, elle est temporairement partagée. À l'extinction de l'usufruit — au décès de l'usufruitier pour un usufruit viager, ou à échéance pour un usufruit temporaire — le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans aucun formalité fiscale particulière, sans droits à payer. C'est précisément là que réside l'intérêt stratégique du mécanisme.
Usufruit + Nue-propriété = Pleine propriété. Cette équation tient toujours. La valeur des deux parties doit toujours reconstituer la valeur totale du bien. Ce n'est pas un démembrement qui crée de la valeur — c'est un outil qui répartit la valeur existante de manière à optimiser sa transmission ou son acquisition.
2. Le barème fiscal : comment on calcule la valeur de chaque part
Pour les opérations de donation ou de succession, le fisc ne laisse pas les parties fixer librement la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété. L'article 669 du Code général des impôts impose un barème unique fondé sur l'âge de l'usufruitier au moment de l'opération. Ce barème est incontournable pour le calcul des droits fiscaux.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La logique est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus son droit d'usage a de la valeur (espérance de vie longue, donc usufruit durable), et moins la nue-propriété vaut. À l'inverse, plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété se rapproche de la pleine propriété dans les faits, car l'usufruit s'éteindra rapidement.
Ce barème s'applique pour les donations et les successions. En revanche, pour les cessions à titre onéreux (ventes entre tiers), les parties peuvent librement fixer la clé de répartition — à condition que celle-ci ne soit pas manifestement sous-évaluée pour masquer une donation déguisée.
L'usufruit temporaire
Le barème de l'article 669 vise les usufruits viagers. Pour les usufruits temporaires (d'une durée fixe), la valeur fiscale est de 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de dix ans, sans dépasser 90 %. Ainsi, un usufruit de 15 ans vaut fiscalement 46 % du bien, et la nue-propriété correspondante 54 %. Un usufruit de 20 ans vaut 46 % également (deux tranches de dix ans : 23 % x 2). Ces chiffres s'appliquent par exemple dans le cadre des montages d'usufruit locatif social.
3. Donation avec réserve d'usufruit : transmettre en payant moins
C'est l'usage le plus répandu du démembrement. Le parent donne la nue-propriété de son bien à ses enfants, tout en conservant l'usufruit. Il continue donc à habiter ou à percevoir les loyers jusqu'à son décès. À sa mort, la nue-propriété des enfants se consolide en pleine propriété — sans droits de succession.
Le mécanisme de l'économie fiscale
Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, non sur la valeur totale du bien. L'abattement légal de 100 000 euros par parent et par enfant s'applique sur cette base réduite. Résultat : on peut transmettre davantage sans déclencher d'imposition, ou payer moins de droits pour le même montant transmis.
Il est possible de renouveler cette donation tous les quinze ans et de bénéficier à nouveau de l'abattement de 100 000 euros. Un couple ayant trois enfants peut ainsi transmettre, par tranche de quinze ans, jusqu'à 600 000 euros en nue-propriété en franchise totale de droits (6 donations x 100 000 €), soit une valeur en pleine propriété nettement supérieure selon l'âge.
La donation doit être consentie librement et ne pas être faite en période suspecte. Si le donateur est en mauvaise santé, le fisc pourrait requalifier l'opération. Par ailleurs, la donation de la nue-propriété est irrévocable sauf exceptions légales : une fois signée, vous ne pouvez pas récupérer la pleine propriété contre la volonté des enfants.
4. Exemple chiffré : famille clermontoise, bien de 300 000 euros
Prenons le cas concret d'un couple de Clermont-Ferrand, Monsieur et Madame L., tous deux âgés de 65 ans, propriétaires d'un appartement de 300 000 euros en pleine propriété. Ils ont deux enfants adultes et souhaitent commencer à transmettre leur patrimoine immobilier tout en continuant à en percevoir les loyers.
La valeur de la nue-propriété
À 65 ans (tranche 61-70 ans), l'usufruit vaut 40 % de la valeur du bien, soit 120 000 euros. La nue-propriété vaut donc 60 %, soit 180 000 euros.
| Élément | Part (%) | Valeur |
|---|---|---|
| Pleine propriété (valeur totale) | 100 % | 300 000 € |
| Usufruit conservé par les parents | 40 % | 120 000 € |
| Nue-propriété donnée aux enfants | 60 % | 180 000 € |
Le calcul des droits de donation
Chaque parent donne à chacun de ses deux enfants une quote-part de la nue-propriété. Si la donation est organisée en quatre parts égales (père vers enfant 1, père vers enfant 2, mère vers enfant 1, mère vers enfant 2), chaque tranche est de 45 000 euros — en dessous de l'abattement de 100 000 euros.
Résultat : zéro euro de droits de donation à payer. Les enfants reçoivent 180 000 euros de nue-propriété en franchise totale d'imposition. Et au décès du dernier parent usufruitier, ils récupèrent la pleine propriété du bien, quelle que soit sa valeur à ce moment-là, sans verser un centime supplémentaire au fisc. Si le bien vaut alors 380 000 euros, c'est 380 000 euros qu'ils récupèrent net.
Sans démembrement, le même bien de 300 000 euros transmis par succession à deux enfants génèrerait des droits après abattements. Avec la donation anticipée en nue-propriété, l'économie est substantielle, même en intégrant les frais notariaux de la donation initiale.
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Demander ma simulation →5. L'investissement en nue-propriété : acheter à prix réduit
Le démembrement n'est pas seulement un outil de transmission. C'est aussi une stratégie d'investissement à part entière, distincte et souvent méconnue. Le principe : vous achetez uniquement la nue-propriété d'un bien, pendant que l'usufruit est détenu par un organisme bailleur social (ou un gestionnaire privé) pour une durée déterminée, typiquement 15 à 20 ans.
Le montage concret
Lors de l'achat, vous payez uniquement la nue-propriété, soit en moyenne 55 à 65 % du prix en pleine propriété du bien (la clé de répartition est fixée librement par les parties dans une vente à titre onéreux). L'usufruitier temporaire perçoit tous les loyers pendant la durée de l'usufruit. À l'expiration, l'usufruit s'éteint et vous récupérez la pleine propriété sans débourser un euro supplémentaire.
| Aspect | Investissement classique (pleine propriété) | Investissement en nue-propriété |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 100 % de la valeur | 55 à 65 % de la valeur |
| Revenus locatifs | Perçus par le propriétaire | Aucun (perçus par l'usufruitier) |
| Charges et travaux courants | À la charge du propriétaire | À la charge de l'usufruitier |
| Taxe foncière | Payée par le propriétaire | Payée par l'usufruitier |
| Impôt sur les revenus fonciers | Sur les loyers perçus | Aucun (pas de revenus) |
| IFI | Bien déclaré en pleine valeur | Bien non déclaré par le nu-propriétaire |
| Gestion locative | À organiser | Inexistante |
| À l'extinction de l'usufruit | — | Récupération de la pleine propriété |
Pour qui c'est pertinent
L'investissement en nue-propriété s'adresse à plusieurs profils. D'abord les personnes déjà fortement imposées (TMI à 41 ou 45 %), pour qui les revenus locatifs supplémentaires coûteraient plus qu'ils ne rapportent. Pas de loyers = pas de revenus à déclarer. Ensuite les personnes proches ou au-dessus du seuil IFI : le bien acheté en nue-propriété n'entre pas dans leur assiette taxable. Enfin les actifs qui veulent se constituer un patrimoine pour la retraite sans gestion quotidienne : l'usufruit couvre la période de carrière, la pleine propriété revient juste au moment où l'on a besoin de disposer du bien.
Le profil rendement
Le rendement d'un tel investissement ne se lit pas comme un rendement locatif classique. Il se mesure à la décote à l'achat et à la revalorisation du bien sur 15 à 20 ans. Si vous achetez la nue-propriété d'un appartement à Chalon-sur-Saône pour 130 000 euros (pleine propriété estimée à 200 000 euros, soit 65 %), et que la valeur du bien passe à 230 000 euros en 17 ans, vous récupérez à terme un bien de 230 000 euros pour un investissement initial de 130 000 euros — sans avoir géré un seul locataire ni déclaré un seul euro de loyer. Le TRI réel dépend du prix d'achat, de la durée et de la revalorisation du marché local.
Sur nos bassins d'Auvergne et de Bourgogne, les biens éligibles à ce type de montage sont plus rares que dans les grandes métropoles, mais ils existent — notamment dans les programmes adossés à des bailleurs sociaux locaux. Ce que l'on constate en revanche fréquemment : des clients qui achètent une nue-propriété par opportunité sans avoir bien compris que zéro loyer pendant 17 ans est inhérent au montage, et non une mauvaise surprise. La pédagogie en amont est décisive.
6. Fiscalité du démembrement : IFI, revenus, plus-value
L'Impôt sur la Fortune Immobilière
La règle est posée par l'article 968 du CGI : lorsqu'un bien est démembré, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété à l'IFI. Le nu-propriétaire n'intègre pas ce bien dans son assiette. Cette règle s'applique pour tous les démembrements constitués entre vifs (donation, achat démembré).
Cette mécanique est particulièrement utile pour les personnes dont le patrimoine immobilier approche le seuil de déclenchement de l'IFI (1,3 million d'euros de patrimoine net taxable). En achetant en nue-propriété, elles s'évitent l'imposition sur des biens qui ne leur procurent aucun revenu.
Les revenus fonciers
L'usufruitier perçoit les loyers et les déclare en revenus fonciers (ou en BIC s'il opte pour la location meublée). Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, n'a rien à déclarer à ce titre. En revanche, si le nu-propriétaire procède lui-même à des grosses réparations (article 606 du Code civil), ces dépenses ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers — puisqu'il n'en a pas. C'est une asymétrie à intégrer dans le calcul global.
La plus-value lors de la cession
Si le bien est vendu en pleine propriété par accord des deux parties, le produit de la vente est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. Chacun calcule sa plus-value sur la part qui lui revient. Pour l'usufruitier, le prix d'acquisition est la valeur fiscale de l'usufruit lors du démembrement initial. Pour le nu-propriétaire, c'est la valeur de la nue-propriété à l'entrée — ce qui peut donner lieu à des situations avantageuses si la nue-propriété a été acquise à un prix très inférieur à la pleine propriété.
Attention : si l'usufruit s'est éteint et que le nu-propriétaire revend ensuite en pleine propriété, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial de la nue-propriété seulement, pas sur la valeur de la pleine propriété reconstituée. C'est une subtilité fiscale importante : reconstituer la pleine propriété gratuitement à l'extinction de l'usufruit ne crée pas de nouveau prix d'acquisition au sens fiscal.
7. Droits et obligations : qui fait quoi entre usufruitier et nu-propriétaire
Le Code civil encadre précisément la répartition des charges et des pouvoirs entre les deux parties. Cette répartition est d'ordre public pour l'essentiel, mais elle peut être aménagée par une convention dans l'acte constitutif du démembrement.
Ce que doit l'usufruitier
- Entretenir le bien en bon état (réparations d'entretien courant, locatives)
- Payer la taxe foncière et les taxes afférentes au bien
- Assurer le bien contre les risques locatifs et les dommages
- Payer les charges de copropriété courantes (charges communes, syndic, petits travaux votés en AG)
- Ne pas modifier la substance du bien sans l'accord du nu-propriétaire
Ce que doit le nu-propriétaire
- Prendre en charge les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil : toiture, murs porteurs, voûtes, charpente, murs de soutènement
- Supporter les gros travaux votés en assemblée générale de copropriété (ravalement de façade, remplacement de l'ascenseur, etc.) selon les conventions entre parties
En pratique, la frontière entre entretien courant et grosses réparations est parfois floue et génère des litiges entre usufruitier et nu-propriétaire. Un acte de démembrement bien rédigé par un notaire doit préciser clairement la répartition, notamment pour les travaux de rénovation énergétique — un sujet de plus en plus fréquent avec les obligations DPE.
La vente et les actes de disposition
Aucune des deux parties ne peut décider seule de vendre le bien en pleine propriété. L'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire est impératif. En revanche, chaque partie peut céder son propre droit de manière indépendante :
- L'usufruitier peut vendre son usufruit à un tiers
- Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à un tiers
Ces cessions partielles sont légales mais peuvent créer des situations complexes, notamment quand le tiers acquéreur de l'usufruit n'est pas familier des obligations qui y sont attachées. Là encore, une convention préalable bien rédigée peut anticiper ces situations et prévoir des droits de préemption croisés.
8. Usufruit temporaire : la variante pour l'investissement locatif social
L'usufruit temporaire se distingue de l'usufruit viager par sa durée limitée, fixée contractuellement dès le départ — sans lien avec le décès de qui que ce soit. Ce mécanisme est utilisé dans les montages dits d'usufruit locatif social (ULS), où un organisme HLM ou une société de gestion acquiert l'usufruit pour une durée de 15 à 20 ans et assure la gestion locative du bien, souvent à des loyers plafonnés.
Le nu-propriétaire, dans ce schéma, achète son droit lors de la construction ou de la réhabilitation du bien. Il ne touche aucun loyer pendant la durée de l'usufruit, mais bénéficie d'un prix d'achat très inférieur à la valeur de marché — une décote de l'ordre de 35 à 45 % dans les villes où ces programmes existent. À l'expiration, le bien lui revient en pleine propriété, normalement entretenu et occupé.
Exemple à Issoire
Un programme de logements neufs à Issoire est proposé avec un montage ULS sur 18 ans. Un appartement T3 dont la valeur en pleine propriété est estimée à 195 000 euros est proposé en nue-propriété pour 117 000 euros (60 % de la valeur). L'acquéreur finance 117 000 euros, sans percevoir de loyer pendant 18 ans, mais sans assumer ni charges locatives, ni taxe foncière, ni gestion. En 2044, il récupère la pleine propriété d'un bien entretenu, dans un marché local qui a probablement évolué. C'est un pari immobilier à long terme, avec un profil risque/rendement très différent de l'investissement locatif classique.
9. Ce que le démembrement ne règle pas : les erreurs fréquentes
Erreur 1 — Croire que la donation en nue-propriété supprime tous les droits
La donation en nue-propriété réduit fortement la base taxable, mais ne la supprime pas. Si la valeur de la nue-propriété dépasse l'abattement de 100 000 euros par enfant et par parent, des droits restent dus sur l'excédent — selon le barème progressif des donations familiales (5 à 45 % selon les tranches). Une bonne stratégie combine la donation en nue-propriété avec le timing (faire la donation avant que la valeur du bien ne soit trop élevée) et la récurrence (renouveler tous les 15 ans).
Erreur 2 — Négliger la gestion des grosses réparations
Dans un bien démembré, une toiture à refaire ou un ravalement imposé en copropriété peut créer un conflit majeur. Le nu-propriétaire est légalement tenu des grosses réparations mais n'a parfois pas les liquidités disponibles. Il faut anticiper ce risque dans l'acte de démembrement, en prévoyant un fonds de réserve commun ou des clauses de remboursement.
Erreur 3 — Oublier l'impact sur la succession du nu-propriétaire
Si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier, sa nue-propriété entre dans sa propre succession. Ses héritiers récupèrent la nue-propriété et deviennent copropriétaires avec l'usufruitier survivant. Cette situation peut créer des tensions, notamment si les héritiers du nu-propriétaire ne s'entendent pas avec l'usufruitier. Une clause de retour conventionnel dans l'acte de donation (si la donation porte sur la nue-propriété) peut prévoir le retour du bien au donateur en cas de décès du donataire sans postérité.
Erreur 4 — Confondre démembrement et indivision
Le démembrement et l'indivision sont deux régimes distincts. En indivision, plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part de la pleine propriété. Dans le démembrement, les deux droits (usufruit et nue-propriété) sont de nature différente et s'exercent de manière complémentaire. La confusion entre les deux régimes conduit à des erreurs de gestion et de fiscalité.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (habiter le bien ou percevoir les loyers) et la nue-propriété (être propriétaire sans pouvoir utiliser le bien). À l'extinction de l'usufruit — par décès pour un usufruit viager, ou à terme pour un usufruit temporaire — le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits à payer.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier : de 90 % (moins de 21 ans) à 10 % (91 ans et plus). La nue-propriété vaut 100 % moins la valeur de l'usufruit. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %.
Quels sont les avantages fiscaux du démembrement lors d'une donation ?
Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, qui représente selon l'âge 40 à 70 % de la valeur totale. L'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant s'applique sur cette base réduite. À la mort du dernier usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire, quelle que soit la valeur du bien à ce moment.
Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ?
Il s'agit d'acheter uniquement la nue-propriété d'un bien à prix réduit (55 à 65 % de la valeur en pleine propriété), pendant qu'un bailleur social ou un gestionnaire conserve l'usufruit pour 15 à 20 ans. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer mais ne paie aucune charge, aucune taxe foncière et n'est pas imposé. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété du bien.
Le nu-propriétaire est-il soumis à l'IFI ?
Non. Dans le cadre d'un démembrement entre vifs, c'est l'usufruitier qui déclare la pleine propriété du bien à l'IFI. Le nu-propriétaire n'intègre pas ce bien dans son assiette taxable, ce qui peut être un avantage significatif pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 million d'euros.
Qui paie les travaux en cas de démembrement ?
L'usufruitier assume l'entretien courant, les charges locatives, la taxe foncière et l'assurance. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, charpente). Cette répartition peut être aménagée par convention dans l'acte constitutif du démembrement.
Peut-on vendre un bien démembré ?
La vente en pleine propriété nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Aucun ne peut vendre seul la pleine propriété. En revanche, chacun peut céder son propre droit indépendamment : l'usufruitier vend son usufruit, le nu-propriétaire vend sa nue-propriété. Le produit d'une vente conjointe est réparti selon le barème fiscal ou selon une convention entre les parties.